定位摇摆不定 中坤地产“断臂”商业地产

被中坤集团商业地产寄予厚望的大钟寺中坤广场，在开业近4年经营不利的情况下，正在寻求转变。

据《中国经营报》记者了解，目前中坤广场已经有百强国际家居馆、“hQ尚客”等旗舰店调整或关闭，中坤集团将投入4.8亿元资金把20万平方米的商铺改造为写字楼。

但值得注意的是，在“改造”写字楼的背后，是中坤广场4年来经营不善，空置率过高的问题。对此，业内人士认为，开发过程中的摇摆不定，以及在选址上的决策失误，是中坤广场失利的最主要原因。

更为重要的是，中坤广场的改建标志着中坤集团商业版图上最大的一块阵地失守。对此，中坤集团董事长黄怒波公开表示，在商业地产领域，中坤地产将采取更加保守谨慎的防守态度，重点盘活已有资产，近年内也将不再新增商业地产项目。在其退休之前，中坤地产将集中精力经营云南普洱的旅游度假项目。

商业广场“变身”写字楼

“这里要改写字楼了。”百强国际家居馆一位导购人员告诉记者，5月底，百强国际家居馆将停业装修。重新装修之后，家居馆将缩小规模，部分楼层则将被改建为写字楼。

本报记者在现场注意到，商品展示区很多家具都贴上了“样品已售”的标记，地下一层的电梯边上家具和包装码在一起，而空气中也充满了实木和尘土混合的呛鼻气味。

据悉，再过20天，百强国际家居馆就将全面停业装修，重新装修之后，家居馆将缩小规模，部分楼层则将被改建为写字楼。

改建写字楼的说法得到了北京中坤投资集团有限公司总裁焦青的证实，焦青告诉记者，月底之后，中坤广场将会对百强国际家居馆所在B座进行部分装修改造，改造之后，百强国际家居馆将只保留地上1层及地下部分，2~5层将被中坤改为写字楼。

“整个广场43万平方米都要向写字楼的业态方向调整，除了C座的商业整体保留之外，广场的B、D、E三座都要进行大规模的深入改造。”焦青说道。

而本报记者也在中坤广场看到，目前中坤广场的D座2层以上部分已经完全封闭，原先的商场现在空空荡荡，建筑工人正在里面拆除隔断墙。而中坤广场原“hQ尚客”的店铺在内的多家店铺前期清理拆除工作已经基本完成。按照中坤广场的计划，所有项目的改造都计划在明年完成。

焦青透露，改建写字楼的装修改造手续已经得到海淀区相关部门批准。此次改造，中坤广场将投入4.8亿元资金，新增20万平方米写字楼。

经营困局

让人诧异的是，原本浩大的商业广场，为何突然间要改为写字楼呢？据知情人士透露，中坤广场改造的背后，是长达4年的经营不佳。

虽然已经开业4年，中坤广场的空置率依然很高。记者注意到，临步行街的两侧，除了肯德基、麦当劳等几家店铺开门营业之外，很多铺面都关门上锁，门口的广告牌也落满灰尘。在D座一层开门营业的每克拉美、GY等几家店铺都门庭清冷，大厅里一个摊位在促销手链等首饰，同样是无人问津。

一位中坤广场工作人员告诉本报记者，中坤广场开业以来人气一直不旺，一些位置不好的商铺很长时间都租不出去，已开业的商铺经营状况也差强人意。

除此以外，一些需要流量的店铺已经熬不下去。去年11月，广场最重要的旗舰店之一“hQ尚客”关门停业，虽然对外宣称是配合中坤广场改造，但是业内普遍认为人流不足，经营困难才是主因。而同样需要人流的餐饮业也经营惨淡，为了给餐饮增加客源，中坤广场不得不关闭原有的员工餐厅，但是即便如此，多家餐饮店也依然门庭冷落。

焦青也坦言，中坤广场在经营上确实遇到了一些困难。“近几年随着电子商务的不断发展，传统百货越来越难做，虽然我们的出租率一度达到95%，但是一些商铺自身经营困难。”

虽然也有商铺自身的问题，但是仅此一点并不能解释中坤广场经营上出现的问题。一位上市公司的商业地产负责人向记者表示，中坤广场的问题更多存在于自身经营层面。

“电子商务对传统百货的冲击是全面的，在全行业都受到影响的情况下，一些比中坤广场起步晚，规模小的商业地产项目也有很多取得了成功。”上述人士表示。

据了解，早在2004年年底，中坤广场项目就已经开工。但是在建设过程中，中坤集团对于整个项目的定位就一直摇摆不定，最初该项目的名称是“大钟寺现代物流港”，而后更名为“大钟寺现代商城”，期间还穿插着成为中关村电子集散地的传闻。

同时，广场的开业时间也一再延期。按照中坤的计划，该项目预计2006年就全部建成，2007年1月起开始租赁，2007年年底入驻。但令业内人士大跌眼镜的是，广场不仅2007年没有开业，在此后的4年里，中坤施工进度一直因各种原因推迟，直到2010年广场才正式开业。

对此，亚太不动产商学院院长朱凌波认为，错过了这一段黄金期，中坤广场想赶上就会变得困难。