鲁能格拉斯小镇：在售产品产权或已“缩水”十年

买房，小心还没住进去产权就已经缩水!

一般情况下，买房者到售楼处了解情况时，关心的是房子的地段、户型、价格、配套甚至是近期有没有搞活动价钱有无优惠，而往往会忽略一个很重要的问题——房子的产权还剩多少年?

“70年大产权房，这是开发商做宣传的时候，通常会高调告诉购房者的，但很少提醒消费者房子的产权还剩多少年，也就是房屋的土地使用权还剩多少年。”业内人士表示，普通商品房项目的实际使用年限是从开发商拿到地开始计算，共70年。一般情况下，从拿地到开工再到最后交房，时间要两三年左右，购房者拿到房子之后，实际的产权是67到68年。如果开发商拿地多年而开发进展缓慢，或者闲置多年再开发、捂地捂盘，又或者是一些烂尾楼换装重新入市等情况都会直接导致产权严重缩水，影响购房者利益。

《中国经营报》记者调查发现，拿地10余年目前还在开发销售的项目也不在少数。位于通州区宋庄镇的鲁能格拉斯小镇项目便列其中，如若上述人士所述，2004年拿地的鲁能格拉斯小镇目前正在销售和规划当中的产品产权或已经缩水10年。

记者查询北京市住建委网站及公开资料获悉，10年间格拉斯小镇共推出产品272套，目前格拉斯小镇还有近90套拿到预售证的房子未售出。由于去化能力差、“挤牙膏式开发”，鲁能格拉斯小镇项目多次被指“土地闲置”“囤地捂盘”。

产权或“缩水”近十年

2003年，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，强调“停止别墅类用地的土地供应”。

在此背景下，格拉斯小镇“逆势而生”。北京市住建委信息显示，格拉斯小镇项目的土地使用权证号为京通国用(2004出)第091号，由此可知此项目的拿地时间应该是2004年。据了解，格拉斯小镇项目位于通州区宋庄镇东海花园，开发商为鲁能集团有限公司下属北京海港房地产开发有限公司，总占地面积3400亩，容积率0.3。2006年10月，鲁能地产在北京温榆河畔举行了“造镇计划”启动典礼，格拉斯小镇以北京市场规模最大的纯别墅社区进公众人视线。

公开资料显示，该项目建筑类型为别墅，分多期开发。目前已开发三期：一期87栋，二期73栋，三期为112栋。分别于2006年、2009年、2013年开盘。

目前正在销售三期产品。“我们这边都是独栋别墅，前二后三户型，独门独院，(每套)面积从400多到800多平方米不等。”格拉斯小镇的工作人员如是表示。

当记者询问，在2003年“禁墅令”已经下发的情况下，格拉斯小镇为何依然可以建设低密度的别墅并销售?上述工作人员告诉记者：“我们(格拉斯小镇)是2004年、2005年拿的地，2003年下发‘禁墅令’后，北京还没有全面禁止，北京全面禁止是从2006年开始的，整个别墅圈都是统一按照2006年的文件开始执行的。”

就上述项目涉及的规划等相关问题，记者已致函鲁能集团，但直至截稿，记者未收到回复。

“70年大产权房”是商品房项目普遍的宣传语，同样格拉斯小镇也不例外。但业内人士提出，一般情况下，购房者买到的房子的产权都不到70年。

“房屋产权年限起始日是从开发商取得土地使用权之日起开始计算的。”业内人士表示，70年大产权房，这是开发商做宣传的时候，通常会高调告诉购房者的，但很少提醒消费者房子的产权还剩多少年，也就是房屋的土地使用权还剩多少年。一般情况下，从拿地到开工到最后交房，时间在两三年左右，购房者拿到房子之后，实际的产权是67到68年。

如若上述人士所述，2004年拿地的格拉斯小镇目前正在销售和在规划当中的产品产权或已缩水10年。

有业内人士认为，所谓房地产使用权，其实只是土地使用权。土地使用权决定了房产的使用权。如果开发商拿到地多年而开发进展缓慢，或者闲置多年再开发、捂地捂盘，又或者是一些烂尾楼换装重新入市等，这些情况会直接导致产权缩水更多，影响购房者利益。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。