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蓝光发展南宁项目被质疑交房时间 背后有息负债增速受限暗藏隐患

2021-05-04 09:26:38  来源:中国经济网

来源:证券市场红周刊 作者:熊颖

刚刚卖掉旗下的医疗、物业资产,蓝光发展又开始积极寻求股权合作,甚至有消息传出,融创拟收购蓝光发展。蓝光发展的一系列动作都围绕“找钱”和“回款”。然而在其背后,蓝光发展位于南宁的地产项目,疑似因债务问题陷入僵局。而且相关项目还被业主投诉。

南宁项目疑似陷入僵局

业主质疑能否按时交房

近期,蓝光发展在南宁开发的雍锦澜湾遭到了多位业主投诉。在人民网的领导留言板上,有该项目的业主给南宁市孙市长留言表示,“我是南宁雍景蓝湾的1期的业主,该项目2018年11月开始销售,按购房合同应于2021年12月30日交房。截至2021年4月22日,该项目进度缓慢甚至停滞,施工人数稀少,存在不能按时交房,甚至烂尾的风险!具体如下:1.开发商2020年7月至2027年3月提供的家书中,8个月时间多栋楼进度几乎停滞。2.现工地已经拖欠农民工工资。”根据业主提供的投诉截图,该“南宁雍景蓝湾”实际为蓝光发展旗下开发的南宁雍锦澜湾。

据悉,蓝光发展于2018年6月22日首进南宁,以7.75亿元拿下雍锦澜湾的前身地块,成交楼面地价3950元/平方米。由于需配建6.1万平方米产权移交房无偿移交给相关部门,还需配建一所幼儿园、一处农贸市场、两个文化活动站、两座公厕,地块的实际楼面地价保守估算超过6600元/平方米。根据限价规定,该地块住宅销售均价(毛坯)不得超过7460元/平方米,由此可见盈利空间有限。

房天下显示,蓝光雍锦澜湾于2018年年底开盘,精装房售价在1.1万元/平方米~1.35万元/平方米,直至2021年4月21日销售完成,楼盘一期1~14栋住宅预计于2021年交房,二期住宅预计于2022年6月交房。

4月28日,《红周刊》委托某互联网平台的跑腿服务人员去雍锦澜湾施工工地了解情况。据这位跑腿人员和记者反馈,当天售楼处无人,工地建筑吊机并未工作,雍锦澜湾预计于2021年交房的一期1~14栋住宅部分尚未封顶。此外,多栋住宅虽已安装门窗,但建筑外立面仍未粉刷涂料。据其介绍,“现在工地(工)人不多,应该在100人左右,据了解部分为临时工。”而问及是否存在拖欠工资以及何时交房等问题,项目工人避而不答。

一位在房地产深耕多年的从业者告诉《红周刊》记者,工地成本高昂,吊机一天的开机成本在30万元到50万元间不等,吊机没有运转,说明工地很有可能处于停工状态。“这个阶段还有小区设施和路面施工会同时进行,一期加二期至少还得有500到1000人左右。”

一位在南宁接近该项目的人士告诉《红周刊》记者:“现在有传言说南宁雍锦澜湾或存在和银行的债务问题,开发商没钱给总包单位,所以项目停工了。”

南宁雍锦澜湾遭到业主质疑的情况并非个例。蓝光发展旗下分布有“芙蓉系”“雍锦系”“黑钻系”“长岛系”“未来系”“商办系”六大产品系,其中多系列都因能否按时交房、质量问题等遭到业主投诉。领导留言板显示,有业主投诉,西安蓝光公园华府存在交房问题,与购房合同不符;成都蓝光长岛国际社区精装修存“质价不符”问题,房屋存在瓷砖空鼓、地板起灰等房屋质量问题。

一季度偿债184.67亿元

有息负债增速受限暗藏隐患

蓝光发展的资金链问题,似乎并不仅仅存在于南宁雍锦澜湾项目。自2020年开始,蓝光发展就开始依靠抛售资产“回血”。2020年7月28日,蓝光发展及蓝迪共享拟以9亿元的交易对价将合计持有的迪康药业100%股权转让给汉商集团和汉商大健康;2021年3月22日,公司拟以49.64亿元转让蓝光嘉宝服务65.04%股权予碧桂园服务。而到了2021年蓝光发展偿债压力激增。

2021年一季度报显示,蓝光发展筹资现金活动流出201.19亿元,较2020年一季度的78.23亿元,同比增长157.18%。筹资活动的现金流出主要为偿还到期债务和支付现金股利,其中公司分配股利、利润或偿付利息支付的现金仅为16.52亿元,占比8.2%。也就是说,2021年一季度,蓝光发展偿还债务耗资184.67亿元。

蓝光发展偿债规模增长迅速,融资规模却增速有限,2021年一季度,公司筹资活动现金流入145.24亿元,同比增长仅为17.72%,而这也导致了蓝光发展的筹资活动现金流自2016年以来首次出现负值。

与此同时,蓝光发展国内外债券价格出现大幅波动。4月26日,16蓝光01成交价94元,下跌3.09%;19蓝光02成交价91.8元,下跌7.74%。

蓝光发展试图通过“引战”来抵御风险,然而增速受限的有息负债也为其埋下隐患。根据“三道红线”融资政策规定,截至2020年末,蓝光发展净负债率为88.57%,扣除预收款后的资产负债率为73.03%;现金短债比1.06,踩线一条。据此,蓝光发展有息负债规模增长不得大于10%。

自蓝光发展2015年借壳上市以来,有息负债的年增速均超过10%。企业预警通显示,2015年~2020年6年期间,蓝光发展有息负债分别为179.76亿元、266.23亿元、306.39亿元、537.24亿元、605.01亿元、768.21亿元,分别同比增长373.5%、48.1%、15.08%、75.35%、12.61%、26.97%。

“三道红线”给蓝光发展的负债增长戴上“镣铐”,有息负债规模增速最高不得超过10%,这也意味着,2021年蓝光发展的有息负债最多不得超过845.03亿元。

知名地产分析师严跃进告诉《红周刊》记者,从有息负债数据来说,蓝光发展的增速比较明显,和企业战略扩张等有关。所以目前需要对“三道红线”有敬畏之心,主动降负债。因为实际上负债规模偏大,若房屋销售市场波动性大,那么后续经营压力是比较大的。

严跃进还表示,从融资本身来说,企业更多会强调股权融资。如果房屋销售行情不好,资金回笼比较慢,那么各种借债的动作,其相关弊端都比预期的要大。所以后续还是要引入各类战略投资者。

有息负债受到限制,蓝光发展的钱从何而来?除了向外力寻求帮助,还可以自身“造血”,也就是“促销售,抓回款”。投资人电话会议上,蓝光发展介绍,公司已采取相应举措,抓经营、抓回款。后续公司会继续加大三四线城市促销力度,加快资源去化。

不过蓝光不光项目屡遭投诉,近年来销售竞争力也在逐渐下滑。克而瑞数据显示,2021年前3月,蓝光发展全口径销售额为252.3亿元,排名第40位;而在此之前,2019年、2020年,公司全口径销售额分别为225.2亿元、139.4亿元;在房企中分别排名第26位、第35位。

此外,有分析指出,权益销售金额越高,意味着公司的项目独立性越强,销售回款金额也就越高。而蓝光发展的权益销售占比正在逐渐下滑,《红周刊》根据克而瑞公布的蓝光发展全口径销售额和权益销售额计算,2019年、2020年、2021年一季度权益占比分别为78.55%、71.16%、69.76%,这无疑进一步加大了蓝光发展的回款难度。

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