二季度300个城市土地成交减3成

限购松绑？

7月2日，山东济南市城乡建设委员会网站上回应了对于该市楼市限购措施进行调整的猜测，“我市拟对现行房地产市场调控政策进行调整。为促进济南市房地产市场健康稳定发展，我市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确定后实施。”

这条67个字的回应是目前为止，地方政府对于限购政策调整最为直接的回应。但值得关注的是，济南市尚不算是受到楼市下行冲击最严重的城市。

据山东省内媒体整理统计，上半年济南商品住宅销售收入大约为202.89亿元，相比2013年上半年的234.51亿元下降了13.48%。

济南之外，更多城市在放松限购上蠢蠢欲动。中原地产首席分析师张大伟甚至预计年内有30个以上的城市会取消限购。

政府：荷包“缩水”恐放松

地方政府难得在限购松绑问题上一反此前遮遮掩掩的态度，或意味着楼市下行的压力已经由土地市场波及到地方财政。

以此次处于风口浪尖的济南为例，二季度连续3个月济南土地市场上成交量为零，而济南市财政对于土地财政的依赖程度为89.3% 。

这一切或只是楼市下行时期被土地“绑架”的地方财政无奈现状的缩影。

中国指数研究院最新数据显示，2014年1~6月，全国300个城市土地出让金总额为12408亿元，同比微增0.1%。中国房地产指数系统公布的数据显示，今年第二季度，中国300个城市土地市场交易成交面积为2.477亿平方米，同比下降29%，环比下降14%。

财政部公布的前5个月财政收支情况显示，今年1~5月份，地方财政收入（本级）32326亿元，参照前几个月地方财政收入单月在6000亿元左右的规模，以及GDP7.5%的增速，粗略计算，今年上半年地方财政收入大约为39000亿元。

按照上半年约13000亿元的土地出让金规模，以此推断，今年上半年土地出让金在地方政府财政收入中的平均占比为30%。

显然，土地出让金的“缩水”直接关系到地方政府的钱袋子松紧。

同策咨询研究部数据显示：45个楼市限购城市中，土地财政依赖度较高的（超过80%）共13个城市，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，一线城市中北上广深2013年对土地财政依赖度总体低于61%。

“尽管一线城市低于二三线城市，但数据上看仍说明一线城市或者经济较发达地区的城市，对于土地财政的依赖度依然较大。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

“从地方政府角度来说，希望能多元化财政收入，但是中国体制下，很难有大的突破。” 在中国政法大学财税法研究中心主任施正文看来，土地财政的优势占比决定了地方政府收入来源对土地财政具有一种不可替代的作用。

在此背景下，土地财政也成为衡量地方政府财政实力的风向标。值得注意的是，在政府对房地产市场持续调控下，土地出让金的不稳定性也给政府带来多重风险。

以北京为例，亚豪机构数据显示，上半年北京土地市场共成交经营性用地53宗，规划总建筑面积为919.91万平方米，较去年同期增长30%，累计土地出让金达1099亿元，同比增长71%，但从5月6日起直到6月底，北京没有成交一宗经营性用地，一定程度上拉低了北京上半年土地出让金的平均纪录。