能用的都用了 放松房贷或成救市最后一招

【中国经营网综合报道】各地陆续松绑楼市限购之后，房地产市场下行趋势并未改变，从地方到中央，开始将救市重点转向关键性的信贷。报道称，9月22日以来，有关“四大行”放开限贷的传闻持续发酵：传言、辟谣、求证、再辟谣。一时间，弥漫在坊间的“限贷”松绑消息更加虚实难辨。

最新消息称，第一财经日报从数名消息人士处获悉，市场所谓的“房贷新政”或于近日公布，其中有一条内容是，明确了商业性个人住房贷款的利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

“感觉中央这次对居民自住购房贷款需求的支持态度很明确。”一名知情人士称。

房贷利率打7折意味着什么？目前贷款基准利率为6.55%，7折房贷利率即为4.585%，与之形成对比的9月末银行理财产品年化利率为5%左右。

中行农行房贷政策已明显放松

上周以来，市场关于四大行将放松限贷的传闻不断发酵，虽然央行及四大行对于传闻内容没有肯定性的公开定论，但四大行也并没有否认传闻。

据第一财经日报报道，9月24日，农行给出了信息相对丰富的回应，称“将顺应市场需求变化，进一步加大房地产信贷投放力度，优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求”。

农行还表示：“将加快贷款审批和发放速度，提高服务效率。持续优化房地产开发贷款信贷结构，积极支持安居工程建设，做好相关领域金融服务工作。”

有业内人士分析称，农行提出的优先满足改善型住房消费贷款比较值得推敲，似乎与放松限贷的传闻有些吻合。

9月24日，中行也表示，积极支持个人住房贷款业务。“近日关注到媒体报道部分城市放松或取消了商品房限购政策，中行总行已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整相关政策，对不同的购房需求采取差异化策略，提高审批效率，提升服务能力，积极支持居民合理购房需求。”

据了解，截至本周三（9月24日），全国仅有北京、上海、广州、深圳等极少数城市还在执行限购政策，而已经放松限购的城市多从税费、首套房认定标准等方面支持当地房地产行业。

“中行是授权当地分行根据当地市场需求和政策变化适时调整相关政策，很显然，如果部分城市的首套房认定标准出现了变化，那么银行也将会执行地方政府出台的新标准，这将降低改善型购房的资金门槛。”北京一家房产销售公司负责人表示。

已经有多个城市出台了“认房不认贷”的政策，青岛市近日出台促进房地产市场发展的政策，其中关于松绑限贷的政策规定：“出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。”

就在青岛之前，福州市也发布了《福州市人民政府发布促进房地产市场发展意见》，对首套房的认定标准作出调整。根据福州市最新规定：“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。”“居民家庭拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。”

多地政府在放松限购的政策中也多呼吁，各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。

此外，除中行和农行之外，工行和建行既未肯定也未否定。工行回应称，认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。

建行也回应称，将以个人住房贷款为主的自营性业务和以公积金为主的委托性住房金融业务相结合，互相促进协调发展，为居民大众安居、改善住房需求提供有力的支持。住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机，具体执行时应从实际出发，考虑合理需求，建议应将完善差别化住房政策提上日程，进一步明确和规范首套房贷支持的范围、条件和标准，切实满足居民家庭购买自住和改善型住房的贷款要求。

虽然此前也有传闻称，兴业银行已率先放开执行“认房不认贷”政策，即以家庭为单位，如果之前买过房但是贷款已还清，现在买房就算首套房。

但兴业银行随后回复称，相关报道失实，目前兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整。

不过据中新网报道，地方政府并无对银行的管理权限，为何还要发布文件要求银行“认房不认贷”或降低贷款基准利率？

对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟分析称，地方政府发文一方面是在给市场信心，另一方面也楼市将稳增涨的压力转移到银行，给银行施加压力。

在政府、市场压力下，有观点认为，限贷松绑已经大势所趋。南京日报9月24日引述江苏省房地产研究所所长李智观点称，在目前各类贷款都不太好做的情况下，银行应该更愿放贷给买第二套房的人，这些人经济实力更强，抗风险能力也更强。

但在北京房地产业协会秘书长陈志看来，银行并不愿意把大量资金投向房贷市场，而这也是地方政府发文呼吁松绑房地产信贷政策而银行却迟迟未动的症结。“房地产市场下行，银行业已经不再那么看好房地产，对房地产业的风险偏好已经转向。”陈志举例称，以前作为银行重要优质资产的开发贷，现在也并不再愿意过多投放。

陈志认为，投入时间长、收益率下降是银行不再青睐住房贷款主要原因。“房地产的贷款周期比较长，一般为10到30年。并且，个人住房贷款利率水平一般在5%到7%，公积金是百分之五点几，如果房贷再打折的话，对比现在的信托或者其他的一些金融产品出来，银行的收益会更加减少。”

限贷松绑或成救市最后砝码

据21世纪经济报道，统计显示，本轮救市政策涉及到普通住房认定标准、税费支持等多个方面。

也就是说，2011年伊始“新国八条”涵盖的一揽子政策中，仅剩“限贷”政策尚未调整。