深圳豪宅市场脱缰探因

【中国经营网注】中联链家二手房研究院总经理肖小平表示，“330”新政刺激了深圳刚需市场暴涨，龙华、前海、宝安等区域一些刚需盘的价格涨到了5万~6万，已接近豪宅价格，促使部分买家将目光投向豪宅。

“刚需盘的价格上涨使得一部分人在高位套现，进而有资金进入豪宅市场。”肖小平说，这包括换房客和投资客。一些拥有中大户型的换房客在深圳房价暴涨之际将原有的房子高价卖出，成为豪宅的自用型买家。而此前投资了刚需盘的投资客，也趁机高位套现，2~3套刚需盘的价格足以买入一套豪宅。

据第一财经日报报道，借助此番深圳楼市过山车式的暴涨，一向落后于京沪的深圳豪宅大有赶超之势。

根据深圳市美亨投资咨询有限公司(下称“美亨投资”)统计，在单价6万/平方米以上的豪宅中，深圳5月成交总额65.7亿元，超过了上海的50.9亿元和北京的21.5亿元;成交均价方面，深圳也以8.4万/平方米远超上海的6.8万/平方米、北京的7.1万/平方米。

业内将2015年称为“深圳顶豪年”。以深圳湾壹号、招商海上世界双玺、深业上城等为代表的顶豪正带领深圳楼市跨入“10万”时代，其中不乏单价超20万/平方米的高层豪宅。

无论是豪宅开发商还是二手中介，都明显感觉到深圳的豪宅进入了新一轮井喷和上涨之势。

“深圳豪宅以前老跟在北京和上海的后面，现在终于可以‘扬眉吐气’了。”深圳某豪宅项目人员王莉(化名)对《第一财经日报》记者感叹道，唯一的缺憾在于，深圳豪宅买家更多注重投资价值和圈层效应，真正能够欣赏豪宅的买家还少了些。

刚需变豪宅，豪宅变顶豪

经历了多年低谷期之后，深圳的豪宅市场正像一匹脱缰的野马。

根据深圳中原地产数据，5月深圳豪宅市场创下年内新高，一手豪宅成交581套，环比大涨117%;成交金额67亿元，环比增加122%;成交均价62717元/平方米，环比上涨11%。

其中，千万以上豪宅总量占比五成，1500万以上的顶级豪宅占比突破三成，环比上月再增一成。

豪宅入市的速度也正在加快。5月，深圳共有4个高端豪宅入市，包括当月获得批售的两个项目。

由于市场火爆，5月开盘的豪宅项目平均销售率在八成以上。这相当于过去很多普通住宅的销售速度，打破了豪宅“慢慢卖”的规律。

而根据美亨投资统计，5月份，深圳6万/平方米以上的豪宅成交总额达65.7亿元，是上海、北京同期的1.3倍、3倍;成交均价8.4万/平方米，比上海、北京分别高出了18%、23%。

也就是说，在单价6万/平方米的豪宅市场中，深圳无论是在成交均价还是总量上，都已超越了上海、北京。

王莉告诉记者，她所在的豪宅项目在2014年不温不火，当时最低单价5万/平方米，都会被客户说太贵。但到了今年，尤其是4月份以来，单价在7万~9万/平方米之间，客户都抢着买。

位于深圳蛇口片区的招商海上世界双玺也遭遇了“豪客”们的哄抢。4月22日，该项目开盘，所推房源很快售罄。本报记者在深圳规土委官网查询发现，该项目已备案的房源中，最高单价达20万/平方米，最高总价超1亿元，大部分房源总价都在2000万以上。

那么，深圳豪宅为何会在此时爆发?主要还是受到“330”新政的刺激。

深圳中原地产监测的数据显示，深圳豪宅在“330”新政出台后的第一个月，也就是4月份开始启动。4月，深圳一手豪宅项目共成交268套，合计5.33万平方米，面积环比增加36%，同比去年4月大增288%。其中，800万元以上豪宅成交在豪宅总量的占比高达53%，环比上升15个百分点。

中联链家二手房研究院总经理肖小平表示，“330”新政刺激了深圳刚需市场暴涨，龙华、前海、宝安等区域一些刚需盘的价格涨到了5万~6万，已接近豪宅价格，促使部分买家将目光投向豪宅。