“无论是外资，还是全国性自用客户，去年来深圳看项目的机构明显增多，深圳大宗交易市场正越来越受投资者关注。只是因为疫情反复，叠加房地产环境遇冷，看的多，定的少，去年市场数据并未创新高，”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为，“深圳大宗交易市场的投资窗口已打开，未来充满机会，只要信心回暖、金融宽松，无论是交易数量，还是交易金额都会再创新高。”

一线城市大宗交易总体趋势回暖

去年开始，全国一线城市大宗交易总体趋势正在回暖。

据第一太平戴维斯数据统计，2021年，北上广深四大一线城市大宗交易总成交额近1800亿元，同比增长约7%。其中，上海大宗交易成交额领跑全国，突破700亿元，成交宗数70宗，创新高。显然，一线城市中，上海大宗交易市场是最活跃的，仍然是境内外投资机构、险资及自用客户的主要投资市场，各方投资力量比较均衡。

四大一线城市大宗交易的单宗交易额均有所减小。其中，北京大宗交易成交最多，平均单宗金额约17.7亿元；深圳平均单宗成交金额最小，约9.3亿元。

尽管单宗交易金额不高，但需要注意的是，深圳去年成交宗数提高了。吴睿表示：“我们明显感觉到，去年来大湾区，看深圳市场的投资机构明显增多。只是，受疫情影响，以及深圳地产市场低迷，加上部分地产开发商陆续陷入困境，整体投资环境不太好，机构普遍表现得较为谨慎。看的多，定的少，成交的也多是小金额交易，这个数据远低于深圳疫情前。”但从去年成交数据可以看出，自用客户为主要购买力，这主要是受深圳定位及政策等多重利好，全国性自用客户正在积极关注湾区市场。

“对于外资，尤其是港资而言，深圳市场比北京、上海更具有地理优势。只是因为疫情的因素，以及深圳严厉的地产调控政策影响，暂时没有投资深圳。但深圳这个市场，他们肯定是不会放弃的，粤港澳大湾区的发展是其必须配置的投资领域。”吴睿提到：“在我接触的客户中，很多老牌香港家族多次咨询深圳项目，他们的思路其实很清晰，就是看好粤港澳大湾区的未来。但是他们的投资习惯较为谨慎，加上疫情因素，很多老板无法亲自来深圳考察项目，无法做决策，以致成交延后。一旦疫情结束，通关出行自由，这一块的投资需求很快就会释放出来。”

深圳小规模交易成市场主流

2021年，深圳成交32宗大宗交易，总成交金额约297亿元，总成交额同比下降约6%，但成交宗数显著增加，小规模交易正成为市场主流。

整体而言，深圳全年的有效成交并不活跃。第一季度录得成交额最高，约142亿元，主要为前年在谈交易，去年初落地成单。第二、三季度受疫情反复、房地产市场调控、金融政策收紧及境外债暴雷等多重因素影响，叠加了市场过度的悲观反应，使得有效交易量下滑。第四季度由于临近年底业绩实现，陆续有上市企业自用购置及开发商旧改项目购置的成交，使得市场整体交易量回升。

对于深圳去年大宗交易有效成交率不高，吴睿分析认为，部分投资者抱着捡漏心态来深圳看项目，以为困境开发商会超低抛售资产，然而大多失望而归。目前，大多深圳困境开发商出售项目因为高债务杠杆问题而难以交易。因而即使市场上流传着各种资产清单，但成交并不多。

深圳投资窗口已打开

吴睿多次强调，去年，前来第一太平戴维斯咨询深圳项目的投资机构和企业明显增多。这个感受，在数据上得到证明：去年，深圳租赁市场活跃，净吸纳量创新高，租金趋势企稳回升，表示企业看好深圳未来，正用真金白银加大投入。未来，深圳市场会更好，尤其是大宗交易，会受越来越多的投资机构关注。

首先，深圳城市基本面稳定向好，粤港澳大湾区概念已成熟，深港融合正在持续推进，这蕴含了巨大的投资潜力。随着大湾区融合推进，以前是1.0的深圳，以后可能是2.0的深圳，看得见的发展趋势，会被更多投资者关注。

其次，目前还有很多投资机构没有布局深圳，随着越来越多的投资资金进入深圳，一家买、两家买、三五家买，投资氛围起来，就会形成良性循环。相信未来，无论是全国性投资企业，还是外资，都会直接或者间接的方式布局深圳。

第三，深圳本身的产业原生动力很强。看去年深圳写字楼的吸纳量，接近120万平米。全中国最高，表明深圳产业发展非常活跃。

吴睿认为，随着预期市场可供交易标的增加，有一定议价空间，为中长期投资者带来投资窗口期。在经历政策变动及多轮市场调整后，工改工项目价格回调企稳，部分项目已经满足中长期持有运营的投资逻辑。

其他投资观点

1、“买房就暴涨”的时代已经结束，但一线城市房产仍有投资价值。

国内投资渠道并不多，对于普通投资者，吴睿认为，购买房产仍是不错的资产配置。在“房住不炒”的政策下，过往买房必涨、暴涨的时代已经结束，但从长远来看，一线城市房产仍具升值空间，同时区域存在分化。“这与城发展的脉络一样，不是所有城市的房子具有投资价值，同一个城市，不同地段，房价趋势也会出现分化。”土地资源紧张、未来人口持续增长的区域，其房产更有价值。

2、并非所有的房地产领域都进入了“黑铁时代”。

对于万科郁亮提出的“黑铁时代”，吴睿认为，对于过去一直保持高杠杆、快周转的开发企业，现在打法变了，整体利润低了，是进入所谓黑铁时代。但对于部分拥有优质项目储备并保持稳健运营逻辑的地产企业，他们的好时代仍然可期。同时，地产行业内还有很多细分赛道也才刚刚开始凸显价值，比如产业园、数据中心、物流等领域。

【文中数据均来源：RCA、市场公开信息、第一太平戴维斯研究部、投资部整理。统计数据均为 1 个亿以上交易】