房价全面下跌 中国楼市或迎来抄底时机

谭志娟

全国楼市继续降温，房价跌势仍然不减。从最新官方发布的数据来看，8月70大中城市新房及二手房房价环比上涨城市数均仅剩一个，据统计95%以上的城市都出现了环比下跌。更甚者，一二三线城市房价继续全面下跌，北上广深房价也仍低迷。

受访地产界人士称，救市政策难以在短期内快速发挥效应，所以成交量难以提振。国庆节前后楼市的成交量可能会有所反弹，但从购房的时机选择上看，目前是一个抄底的时机。

房价全面下跌

国家统计局9月18日发布的数据显示，８月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为68个和67个。

新建商品住宅（不含保障性住房）价格方面，８月份，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市有1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.1%。二手住宅价格方面，８月份，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，持平的城市有2个，上涨的城市有1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.4%。

这意味着8月份一二三线城市房价继续全面下跌。对于下跌的原因，上海易居房地产研究院研究员严跃进接受《中国经营报》记者采访时称，房贷环境趋紧下，救市政策难以在短期内快速发挥效应，所以成交量难以提振。

“对于房企来说，去库存的压力增大，自然会加大降价促销的力度。相比此前3月份以来零零星星的降价做法，目前降价更是一种主动的、全面的降价策略。”严跃进进一步解释称。

记者采访获悉，相比二三线城市，一线城市去库存压力更大。来自上海易居房地产研究院监测的数据显示，8月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为15.5、16.5、14.7和14.4个月。除广州外，其余3个一线城市的存销比走势趋同，相比7月份均有所回落。而2013年年末，4个城市的存销比分别为7.6、8.7、9.0和11.9个月。而2014年行情疲软，目前4个城市的存销比数据依然偏大，说明库存去化仍有压力。

在严跃进看来，相比二三线城市的救市和刺激做法，一线城市在限购限贷政策上依然从严，这使得去化压力总体偏大，房企则会主动采取降价促销的策略。

其次，房价具有一个周期波动性。去年房价飙升，今年则是一个正常的调整。当然这也意味着一旦政策面和市场面转好，房价止跌反弹的可能性也很大。

最后，看跌预期的叠加。在看跌预期下，购房者对未来市场并不清晰，所以都有从众的心理，并不积极入市。

虽然今年以来，多城市放松限购政策，但受访人士称，此政策只能短期起到刺激作用，不能真正刺激楼市需求。

“限购政策限制了投资需求，但现在这个投资趋势已比较弱了，不可能真正刺激楼市需求，短期起到刺激作用，但最后又回归平淡。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对记者分析称。

“从目前市场情况看，限购松绑对于成交量的提振是一个缓慢的过程，弱于预期。这说明能够激发购房者入市的政策还没有到位。”严跃进称。

平安证券有分析师近期调研了武汉房地产市场。他们在调研报告中指出，武汉首次限购松绑效应有限，市场信心未明显改善。

武汉7月18日首次松绑限购，放开非中心城区及140平方米以上户型的购房限制。但平安证券分析师调研发现，短期整体销量及大户型走量略有改善，但并不明显，市场信心未有改善。

目前二次松绑限购已在多地出现，武汉9月23日发布消息，自24日起全面放开中心城区限购。

但平安证券分析师指出，考虑中心城区销量占全市销量60%以上，预计中心城区放开限购短期仍将对销量有提振作用。

因为从杭州经验来看，杭州自7月29取消萧山、余杭限购后，8月28日放开主城区限购，当周全市成交环比增长25%，但效应亦逐步减弱。该券商分析师认为，在限贷未有松动前提下，二次松绑效应仍待验证，预计仍仅是短期提振。

然而，在受访人士看来，限贷将比限购政策更有效果，因为这使得住房需求将得到实质性刺激。