今年以来，政策端持续发力将“帮助新市民、青年人等缓解住房困难”放在更加显要的位置。“十四五”规划及今年政府工作报告分别提出要“完善长租房政策”和“增加保障性租赁住房供给，规范发展长租房市场”。12月8日至10日举行的中央经济工作会议则提出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场”。

在一系列针对性政策指导下，当前我国住房租赁市场发生了诸多变化。贝壳研究院高级分析师黄卉表示，一是住房租赁市场顶层设计完善，形成了由公租房、保障性租赁住房和市场化租赁住房构成的完整体系。二是租赁市场供需结构得到优化。三是住房租赁需求多样化、品质化发展。四是住房租赁企业资产运营模式走向更轻、更重。

58安居客研究院分院长张波表示，各地不断加快发展住房租赁市场，加快推进增加保障性租赁住房供给。从不少城市的供地计划中可以看出，房源供给具有多元化的特点，重点加快推进公共租赁住房、集体土地租赁住房共有产权住房建设，通过多渠道供给的方式来扩大有效覆盖面。

住建部此前披露数据显示，今年全国40个重点城市计划新筹集保障性租赁住房共93.6万套。仅前9个月份，40个城市已开工建设保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。其中，南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6个城市已完成年度计划。

在黄卉看来，当前租赁市场发展还存在短板：一是租赁领域立法缺失。租赁领域立法的缺失是租赁市场各类不规范问题的根源，此前住建部及北京住建委已经发布了租赁立法征求意见稿，预计明年将出台首部地方立法。未来租赁立法将有效抑制各类住房租赁乱象，如克扣押金、单方面租金上涨、违规使用租金贷以及违规收费等，租赁双方的权益将得到有效保障，租客也将在租赁市场上实现更加安全和稳定的居住。二是租赁企业发展不充分，租赁企业支持政策亟须出台。租赁企业普遍面临租赁项目获取困难、盈利空间较小、融资渠道较窄等问题，租赁企业规模化、专业化不足，租赁房源机构化率较低，租客品质化的租赁需求尚未得到满足。预计明年将出台面向长租房市场的土地、金融、财税等方面的支持政策，未来住房租赁企业将获得良好的政策支持环境。

张波认为，在公租房方面，存在诸如房源数量偏少、申请条件苛刻、申请审核程序烦琐、区域不平衡供需矛盾突出等问题，亟须通过调整政策予以解决。

注意到，去年底召开的中央经济工作会议提出，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

从去年的“规范发展”到今年的“加快发展”，意味着什么？黄卉分析，一方面租赁监管体系逐步完善。今年住建部等部门出台了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，该政策倒逼租赁企业规范自身租赁行为，确保了住房租赁市场的健康发展。同时租赁立法进程已经加快，租赁领域监管体系得以完善。另一方面我国租赁市场需求旺盛，需要加快形成成熟的租赁市场。面对持续扩大的租客群体，以及多样化、品质化的住房租赁需求，我国亟须通过发挥市场化效率，提高机构化房源比例，满足大城市不同群体的租赁需求，确保租客群体在城市中实现稳定、安全及品质化的租住生活。

那么，下一步如何提高租赁住房供给的“质”和“量”？张波表示，积极建立市场与保障双轨制住房供应体系，加快推进落实租购并举的住房政策体系，是我国住房制度发展的重要方向。

“首先，必须解决好保障性租赁住房的源头供给，即租赁住房的土地供给数量，并同步控制好这类土地供给的成本问题，以保障建成后租赁房源长期稳定运营。其次，制度层面的保障不可缺少，尤其需要进一步加大财税方面的保障力度，才能有效稳定租金水平，并长期让租赁人群感受到安全感。最后，注重租赁房源供应的优化。在产业集中、人群集中的区域，在交通便捷、配套完善的区域有针对性增加供给，实现供需总量平衡的基础上，进一步实现结构性供给的持续优化。”张波说。

黄卉表示，在“质”的方面，一是要推动全国及各地方租赁领域立法，抑制各类住房租赁市场乱象；二是要提高机构化房源的比例。在“量”的方面，一方面需要发挥品牌化、专业化租赁企业的力量，通过优惠政策支持这些企业稳步发展；另一方面推动更多的企事业单位将闲置的土地/房屋建设租赁住房，另一方面鼓励个人将闲置房源出租或委托租赁企业出租。