当房地产网站 daft.ie 本月早些时候发布其最新的租赁市场报告时，它指出该国部分地区的租金出现了两位数的增长。

这主要归因于所谓的“长期供应不足”，8 月 1 日全国可供出租的房屋少于 2,500 套。

这是自 2006 年有记录以来的最低数字。

在奥法利郡，只有八栋房屋可供出租，而沃特福德郡则有 15 栋可供出租。

然而，都柏林的租金相对稳定，每年仅以 0.5% 的幅度微幅增长，该市部分地区的租金比去年同期低 7%。

资本占市场上的大部分房产，有 1,666 套房屋可供出租。

它略高于两年前同一天，即 Covid-19 大流行爆发前几个月的数字。

那么，如果该国其他地区的供应变得如此紧张，为什么都柏林的供应相对稳定，为什么那里的租金增长速度较慢?

部分原因可能是人们加入了来自首都的轶事“大流行外流”并在该国安家。

随着旅行限制的实施，也阻止了从海外进入都柏林的人流，许多已经在这里的人选择在限制期间返回自己的国家。

但还有另一个因素需要考虑，那就是短期租赁市场，Airbnb 和其他网站被指控从长期租赁市场“吸食”供应，其中大部分在大流行期间重新投入使用。

短期租赁市场有多大问题？

关于短期出租对整个租赁市场的影响有多大，存在着相互矛盾的观点。

这场大流行似乎至少部分暴露了“Airbnb 效应”的程度。

回到 daft.ie 的数据，2019 年 8 月 1 日，首都的长期租赁市场上有 1,600 处房产。

次年的同一天，这一数字几乎翻了一番，达到 3,000，然后在 2020 年 12 月 1 日达到大流行的高点 3,322。

相比之下，大流行前 Airbnb 网站上可供短期出租的房产数量在都柏林约为 5,000 处。

最近几天，根据一个追踪 Airbnb 和 Vrbo 短期租赁的网站，都柏林有超过 2,600 处房产可供出租，其中不到 1,500 处是完整的房屋。

因此，大流行显然已经产生了影响，但是现在旅游业正在恢复运转，而那些可能已将其财产投入长期市场并租用一年的房东现在正在考虑重返利润丰厚的市场短期市场?

“这可能会进一步降低库存，”房地产经纪人雪莉菲茨杰拉德董事总经理玛丽安芬尼根说。

她说：“如果要扭转这种激增的趋势，我们可以将都柏林的销量降至近 1,000 套。”

事实上，有迹象表明，向短期市场的转变可能已经在进行中。

根据 daft.ie 的数据，都柏林可供出租的房产数量从月初的 1,600 多处下降到最近几天的约 1,350 处。

钳制

在大流行之前，已经尝试对短期租赁市场进行监管。

在租金压力区(租金上涨的上限为每年 4%)，如果房东希望将其物业每年在城市短期出租市场上投放超过 90 天，则从 2019 年起，他们必须获得规划许可。和负责监管这些限制的县议会。

根据政府的“全民住房”计划，对这些规定的监督可能会转移到住宅租赁委员会(RTB)，该计划的细节预计将在未来几天公布。

住房部长 Daragh O'Brien 上周告诉《商业邮报》，根据新计划，除非业主获得了“必要的规划许可”，否则他们将不被允许为短期出租做广告。

他告诉该报，他将寻求引入一种类似于在里斯本实施的许可制度。

部长说，葡萄牙首都引入的系统确保了房产在“适当的时间段”出租，这似乎表明可能会保留一定天数的门槛，以允许人们出租房屋例如，作为为自己的假期融资的一种手段。

在回应有关新规定的报道时，Airbnb 表示欢迎有机会就这里的房屋共享规则与政府联络。

公司发言人表示：“虽然我们还没有看到任何具体的提议，但我们仍然致力于与领导人合作制定适合所有人的措施，并帮助当地家庭共享家园并遵守规则。”

“我们已经在全球签署了 1,000 多项监管和税收协议，我们期待继续与爱尔兰政府进行积极的谈判。”

加强监管能否解决租赁供应问题？

如果新规定有助于将短期出租平台上的 1,500 处完整房产推回都柏林的长期市场，那肯定会有所帮助，但不太可能提供全面的解决方案。

正如玛丽安·芬尼根 (Marian Finnegan) 所指出的那样，在大流行限制期间，库存流入长期市场为她所谓的租赁市场“可用库存不足的窘境”提供了暂时的缓解。

“这不是一个长期的解决方案。这里最大的挑战是私人投资者从市场上流失，”她说。

“在过去十年的大部分时间里，流入租赁市场的新投资者一直在减少，这对全国出租物业的供应产生了不利影响，”她解释说。

她援引中央银行和银行与支付联合会的统计数据指出，在过去十年中，未偿还的买房出租抵押贷款数量从 150,000 笔下降到 95,000 笔以下——下降了三分之一以上。

相比之下，以该房产为主要住宅的未偿还抵押贷款数量同期下降了 5%。

雪莉·菲茨杰拉德 (Sherry Fitzgerald) 进行的研究发现，今年出售房产的卖家中，只有不到三分之一是出售购买出租房产的投资者，而只有 14% 的买家是购买房产的投资者。

“这一切都表明，近年来，很少有新的 BTL(买房出租)进入抵押贷款市场，尤其是与首次购房者或自住者相比，导致几乎没有额外的租赁供应，”玛丽安芬尼根结论。

daft.ie 报告的作者、三一学院经济学教授 Ronan Lyons 同意所有类别的额外住房供应需求。

他将这种流行病描述为一个主要局限于城市租赁市场的问题，并将其传播到全国。

“在过去的 10 或 15 年里，我们没有看到任何规模的新出租房屋，”他最近几周告诉《爱尔兰晨报》。

“随着租赁危机转移到许多新市场，这是租赁危机中特别突出的一点。这个问题只能通过增加额外的出租房屋来解决，”他说。

虽然对短期出租平台的监管可能会提供暂时的部分缓解，但它远不是克服全国各地迅速恶化的供应短缺所需的灵丹妙药。