浙江开元物业抢滩上市 盈利模式单一

早在2005年，酒店大亨陈妙林就想将开元打包上市，经历种种曲折却未能如愿。直到2018年，开元酒店向联交所递交了上市申请后不久，开元物业也于2018年12月底递交了创业板IPO申请。中国证监会信息显示，截至2019年1月31日，在IPO正常审核企业中，开元物业排在105名，审核状态为已受理。

相较于碧桂园服务、绿城服务等背靠房企的物业公司，开元物业的关联交易较低。据披露，其向关联方提供劳务产生的净额在营业收入中的占比在2018年6月末仅2.61%。开元物业相关负责人向《中国经营报》记者表示，集团公司房产业务本身较小，“没有那么多物业给到我们”。

自力更生的开元物业，规模也相对较小。截至2018年6月30日，开元物业签约项目合计314个，总签约面积约4011万平方米。而其此次拟募资3.89亿元中的1.79亿元，便用以物业管理市场拓展项目。规模扩大的同时，人力成本及应收账款等问题亟待解决。对此，上述负责人表示：“市场都会有瓶颈的，也不是我们一家的事情，大家都面对的。”

值得一提的是，以“保洁保安”为主的基础物业服务运营模式已很难适应资本市场对公司增长的要求，各大物业公司也都在拓展增值服务。而开元物业的物业管理服务收入依然高达9成，运营模式相对单一，在增值服务方面则进展缓慢。

毛利率走低

记者梳理开元物业招股书发现，在2015年、2016年、2017年及2018年1~6月间，开元物业的综合毛利率分别为27.1%、23.13%、22.49%、20.92%，下滑明显。这与其持续走高的营业成本关系密切。数据显示，开元物业的营业成本从2015年的2.26亿元增长至2017年的4.29亿元，其复合增长率达37.91%;同期，开元物业的主营业务收入则从3.1亿元增至5.54亿元，其复合增长率则为33.75%。

作为劳动密集型的企业，人工成本在开元物业的主营业务成本中占主力，2015年、2016年、2017年，人工成本占比分别为66.35%、55.2%、52.64%，金额则从1.5亿元快速增长至2.26亿元。

人工成本增加的因素除了开元物业管理项目增加导致人员增加外，还有员工工资增长明显。据招股书披露，截至2018年6月末，开元物业支付给职工以及为职工支付的现金约为1.72亿元，这在当期经营活动现金流出共约3.36亿元中占比约五成。同期，开元物业的员工数量共计5027人，以此计算，开元物业员工的平均月薪约5714元，这较2017年末的4373元上涨了逾千元。

除了人工成本之外，开元物业的收入结构也很大程度上影响了其毛利率。

开元物业的营业收入主要依赖向业主提供保安保洁绿化等物业管理服务，其在公司总营收中占比逾9成，其毛利率波动直接影响综合毛利率。具体来看，物业管理服务毛利率从2015年的24.48%一路走低至2018年6月末的20.55%;其中，包括住宅物业、办公物业、医院物业和商业物业等在内的各项业态的物业管理服务毛利率整体上也呈逐年下降的趋势。

其中，住宅物业在物业管理服务收入中占比约6成，其毛利率也从2015年的29.44%降低至2018年6月的23.3%。同时，开元物业为了开拓市场，提高了商业物业的用工标准，而这也直接影响到了该业态的毛利率水平，其毛利率从2015年的19.62%降低至2018年6月的13.14%。据天风证券2018年11月发布的研报披露，南都物业的商业项目毛利率则可达30%。

同策研究院总监张宏伟指出，纯粹从物业费的收益来看，偏高端的项目，其物业管理费相对较高，有较好的利润空间;而低端项目、刚需项目的空间则相对有限。天风证券研报显示，分业态来看，办公物业服务费最高，达7.88元/㎡/月，其次是商业物业服务费，为7.02元/㎡/月，住宅物业服务费最低，为2.30元/㎡/月。

应收账款攀高

翻阅招股书可发现，截至2018年6月，开元物业的营业收入达3.41亿元，同比增长31.87%，主要由于管理规模增长，其中2018年上半年比2017年同期增加在管住宅项目27个，非住宅项目29个。公司累计总签约项目达350个，其中住宅项目增长最为迅速，本期新增42个，达156个。

管理规模扩大的同时，开元物业的应收账款也快速累积。招股说明书显示，开元物业的应收账款余额从2015年的4065.22万元，大幅增长至2018年6月末的1.58亿元。

其中，2015年度、2016年度、2017年度及2018年1~6月，其应收账款净额分别为3932.85万元、6309.15万元、7238.41万元、1.49亿元，在营业收入中占比分别为12.7%、14.6%、13.07%、43.87%。值得注意的是，其坏账准备也从2015年底的132.37万元迅速增长至2018年6月底的941.13万元。