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房地产行业:新房成交降幅略有收窄

时间:2022-05-25 10:05:25

 

来源:中银证券

核心观点

本周新房、二手房成交量同环比均下降,其中新房成交同比降幅有所收窄。本周43个城市新房成交套数为2.9万套,环比下降9.5%,同比下降52.6%;17个大中城市新房成交套数为1.9万套,环比下降4.1%,同比下降47.4%;一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-26.4%、2.1%、-1.1%,同比增速分别为-59.4%、-40.5%、-56.2%。15个城市二手房成交套数为1.2万套,环比下降12.8%,同比下降33.7%;11个大中城市二手房成交套数为1.1万套,环比下降12.2%,同比下降30.3%;一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-25.8%、-7.1%、-3.6%,同比增速分别为-52.9%、-22.1%、28.7%。

新房库存量相比上周有所下降,去化周期相比上周有所上升。15个城市新房库存套数为103.1万套,环比下降1.5%,去化周期为19.4个月,环比上升0.7个月;8个大中城市新房库存套数56.6万套,环比下降1.1%,同比上升4.7%,去化周期为14.8个月,环比上升0.6个月;一线城市新房库存量27.6万套,环比下降0.8%,去化周期16.9个月,环比上升1.4个月,二线城市新房库存量20.3万套,环比下降0.8%,去化周期为15.4个月,环比上升0.6个月,三线城市新房库存套数为8.6万套,环比下降2.9%,去化周期10.0个月,环比减少0.4个月。

整体土地市场较上周相比量升价跌,土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为310宗,环比上升28.1%,同比下降47.6%;成交土地规划建筑面积为1761万平方米,环比上升2.5%,同比下降56.3%;成交土地总价为417亿元,环比下降19.7%,同比下降81.6%;成交土地楼面均价为2367元/平方米,环比下降21.6%,同比下降57.8%;百城成交土地溢价率为3.03%,环比上升173.0%,同比下降79.1%。

房企国内债券发行规模环比有所上升,同比减少。房地产行业国内债券总发行量为106.50亿元,同比减少7.4%(前值-14.2%),环比增加51.1%;总偿还量为68.13亿元,同比减少56.2%(前值:-66.8%),环比增加57.5%;净融资额为38.37亿元。其中国企国内债券总发行量为86.50亿元,同比增加24.8%(前值:86.4%),环比增加22.8%;总偿还量为53.28亿元,同比减少14.9%(前值:-33.3%),环比上升360.1%;净融资额为18.70亿元。民企国内债券总发行量为20.00亿元,同比减少56.2%;总偿还量为14.85亿元,同比减少84.0%(前值-97.1%),净融资额为19.67亿元。本周美的置业、碧桂园和龙湖集团分别发行10、5、5亿元公司债,为民营企业近九周以来首次发行国内债券。新城控股也拟于近期发行不超过10亿元的银行间中期票据,旭辉控股8亿元小公募公司债券状态也更新为“注册生效”。

投资建议

虽然当前房地产行业基本面尚未改善(本周统计局公布的地产核心数据跌幅均明显扩大),但宏观宽松和行业宽松都较为确定。宏观宽松方面,本周央行超预期下调5年期LPR,对于房地产市场的信心提振有一定利好。5月103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%,二套利率为5.32%,分别较上月回落26个、13个基点,再创2019年以来新低;平均放款周期为29天,与上月持平。行业宽松方面,高能级城市加入松绑行列。本周市场相对稳健、基本面韧性足的核心城市成都、杭州、武汉相继出台局部放松政策,不过政策松绑力度都不算大,后续仍要观察成都政策的实际落地情况、杭州主城区及新房市场是否有政策出台。我们认为,多数城市会抓住5月下旬到6月窗口期出台,前期已出新政的城市也可能进一步松绑。我们认为当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”,虽然政策对市场的传导仍需要时间,但从历史周期来看,降息和行业宽松同时出现时,或带动行业量价企稳,因此当前基本面的企稳预期开始逐步增强,我们建议持续关注地产板块机会。建议关注四条主线:1)全国化布局的央国企龙头房企,在上个阶段已获估值提振,但仍将享受beta行情带来的上涨空间:保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地;2)区域型央国企龙头和优质民企,但现金流和财报质量较好:建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团;3)政策更加明朗后可以关注弹性反转标的:旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园;4)当前收入确定较强、集中度加速提升,同时关联房企近期信用风险缓释,弹性反转的地产后周期物业板块:碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

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