拿地凶猛 金地试图在一二线城市争取更多的“话语权”

日前，金地斥资88亿元夺得上海浦东新区地王，击败了融创、平安不动产、龙湖等竞争对手，金地将重拳落在了上海。回看昔日的招保万金，金地似乎被其他三家甩在身后，而2015年至今金地大举拿地，为了重回一线阵营，金地试图在一二线城市争取更多的“话语权”。

去年起表现激进

7月27日，上海的土地市场如炎热的天气被点了一把火，上海市出让浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G - 10地块。最终，金地以88亿元总价摘牌，创下今年上海总价地王，溢价率高达286%，楼板价33023元/平方米。在对南都记者回复当中，金地方面表示，未来将该地块打造成高端居住社区。金地集华东区域地产公司副总经理陈喆对媒体表示：“并不认为这个价格高”。

事实上，早在2015年，金地就开始大规模储备土地资源。翻看其年报，2015年全年金地共获取33宗土地，总投资额297亿元，权益投资额113亿元；新增了447万平米的土地储备，同比增长56%，为近年来总投资额最高和获取项目数量最多的一年。

一二三线城市投资额占比分别为39%、51%及10%，换言之，金地在一二三线城市的拿地布局比例为4：5：1。截至去年底，金地总土地储备超过2600万平方米，其中，权益土地储备约1600万平方米。查阅其2015年年报不难看出，除一线城市，金地的土地储备主要集中于宁波、苏州、大连、杭州、沈阳等；其项目开发主要集中于东莞、珠海、佛山、天津、南京、西安、长沙、青岛等二三线核心城市。

在对南都记者的回复当中，金地方面表示，“金地深耕一二线城市的策略不会改变。”

今年上半年金地分别于1月、4月、5月获取东莞、苏州、杭州、武汉地块，据不完全统计，今年上半年的拿地金额达到55.4亿元。值得一提的是，按照金地的计划，将于2016年开发约80个项目，计划新开工面积约500万平方米，比上年实际完成量增长8.7%。

“金地拿地积极，急于做大土地规模。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对南都记者表示。严跃进称，“金地在浙江嘉兴拿地，对于部分热点三线城市其实是看好的。总体上说，能够拿地王说明其本身资金方面问题不大，也不排除险资引入以后确实企业后顾之忧相对要少。”

“自2015年开始，金地在土地市场表现激进，有意增加市场份额。”克而瑞分析师沈晓玲指出。

“经过几年的团队调整，金地的管理层团队这些年变化较大，同时库存也基本消化，现在到了发力的时候。”资深地产人士薛建雄指出。

团队调整，策略调整

“人事调动、产品线调整、策略变化。”薛建雄用这三点概括了金地这两年业绩变化的主要原因。

广发证券研报表明，2016年6月，金地集团实现销售金额97亿，同比升44%，销售放量显著，同环比均大幅上升。2016年上半年实现销售金额440亿，同比升107%。6月销售均价17335元/平方米，环比升16%，同比升31%，主要因为6月上海、南京等地的项目入市，拉高了整体销售均价。

“金地的增幅较大和其2013年下半年持续加大土地储备和加快项目开发有关系。所以可售房源相对充足，这使得金地的销售业绩出现上升。”严跃进对南都记者表示。

“行到水穷处，坐看云起时”，中信证券曾如是评论金地。2010年至2012年，金地都在销售目标的大门外徘徊，其连续3年未能按照预期完成年度销售目标，3年期间金地完成的销售额分别只有283亿元、309亿元、342亿元；其在2014年600亿的销售目标再次遭受滑铁卢，仅完成了81%。

2015年金地实现销售金额617亿元人民币，销售面积446万平方米，同比分别增长26%和15%。然而，在销售金额增长背后，是营收和利润的双重下滑。

2015年金地实现营业收入327.62亿元，归属于母公司净利润32.00亿元，同比分别下降28.21%和19 .94%。扣除非经常性损益之后，这一净利润仅为16.7亿元，同比下降高达52%。此外，整体毛利率也因为今年部分低毛利项目的结算，同比下降0 .34个百分点。

“利润率方面受行业整体影响，而金地的表现处在行业水平之上。”沈晓玲指出。

薛建雄表示：“金地这两年的业绩发力，一方面有赖于管理层正确的拿地策略；另一方面，管理团队的调整也让公司的战略发生了转变。”

金地这种策略调整很好地体现在了产品线上，“过去几年，在刚需主导的房地产市场，金地扩大大户型高端产品线，导致走货困难。”薛建雄认为，产品线的变化导致溢价能力提高，盈利能力提升。