广深楼市静默 涨价基础不稳

9月30日晚，本该是觥筹交错的饭桌颇为几分异样。各开发商的销售大佬们不是电话不断，就是短信未停。“所有营销策划线的员工取消国庆休假，全部在项目待命。”在窗边打电话的某华南上市房企的销售副总低语道。此时早已下班，也许一些心急的员工已经出发远行。但央行的房贷放限还是打乱了所有人的计划。

10月8日，黄金周结束，二线城市的项目都在弹冠相庆，但广深楼市的结果似乎一般。深圳市规土委官方数据显示，10月1日至10月7日，深圳商品住房仅仅成交139套，同比下滑46%。广州楼市相仿，据网易房产数据中心监测阳关家缘网统计显示，同期广州成交成交468套，环比大减62.44%。

这是另一个观望期的开始，还是下一波楼市启动前的静默？

数据滞后？

“数据有点滞后了，广州的销售情况是有起色的。”10月8日，某开发商的销售总监向《中国经营报》记者表示。而来自中介的研究数据也显示，黄金周的销售有所回暖。“比我们预期增长10%，人流情况比预计增长50%。”中原地产项目部总经理黄韬表示，他提供的数据显示广州黄金周成交套数接近2000套，其中包括下了定金但没有签约的，这在网签上没办法完全体现。黄韬认为按照往年的经验，较差的黄金周成交量大概在1000套，好的年份会达到3000至5000套，此次黄金周的销售量虽然远未达到市场波峰，但也开始离开谷底。

情况确实如此吗？“广州很有可能会取消限购，要不你先下个订，随时可以退。”10月7日，记者来到广州白云区某推货楼盘，尽管记者强调自己无购房资格，但导购人员还是不断劝说下订。

这情况似乎并非孤例，早在“十一”黄金周前，市场开始盛传广州将放松限购，业内开始广泛传播。但国庆期间并没有得到官方的正式确认。“国庆期间，广州许多楼盘已经为限购松绑预作了铺垫。”经纬行的研究报告显示，其中对即使不符合现在购买资格的购房者，也可先下订认购单位，待政策后续明朗后，再继续网签，若不能则退订。

按照该研究机构的监测，“十一”期间全市共有约25个楼盘推出新货，合计近3900套。同比少于去年“十一”，与今年“五一”假期基本持平。经纬行认为，开发商依旧较为保守。相对于今年的高库存，国庆期间的推货集中度不高，“许多楼盘延迟到10月中下旬再开盘”。25个楼盘中，9个推货量在100套以下，10个推货量在100~200套之间。

而销售情况似乎并没有太大变化，经纬行的数据显示，黄金周期间广州新推货整体的首日去化率为44%，低于“五一”期间的50%，但与前几个月持续在40%以下的去化相比，稍有改善。其认为：“市场好转的迹象初现，这既有购房者观望盛极之后逐渐减弱的心理变化，更有近期政策导向的引导作用……虽然国庆期间广州还没有正式实施，但已经对成交起到了一定的催化作用。”

同样的情况似乎深圳也有所显示，深圳规土委的网签数据上看，宝安、龙岗的成交在最后一日井喷，达到49套，其中刚需依然是主流。“投资者会更为谨慎些。”深圳地产资深人士王世泰表示。

密谋涨价还是借势走量

与市场的不温不火相比，国庆长假的最后两天，微信朋友圈里传出了多家地产商的涨价通知。包括绿城、碧桂园、恒大等行业龙头，早在10月1日，微信朋友圈就开始流传一份名为《绿城集团浙东区域公司文件》的材料，将要对现有在售楼盘提价5%~10%，并从11月1日开始，对各个项目销售价格全面提高。但绿城品牌部门表示，该文件没有通过集团营销部门的批准，因此不是正式文件。

随后碧桂园、恒大等公司涨价的红头文件又再度泛滥，但这些房企的品牌部门均否认文件的真实性。“估计是网友恶搞，哪里还有公司发纸质版的红头文件。”其中一位品牌负责人向记者表示。

从基础数据上看，涨价的概率似乎也并不高。以广州为例，今年1~9月广州十一个区新建商品住宅网签量为46916套，面积为541.2万平方米，网签额为814.4亿元。销售套数与面积同比去年分别减少31.5%、31%，销售额同比减少22.5%。从阳关家缘的数据看，广州11个区域可售量、未售量分别达到1006万平方米和1913万平方米，几乎接近2011年库存的两倍，比2013年3月的存量增加52%。戴德梁行此前的住宅库存数据显示，广州去化周期将达到14个月。而按9月初克尔瑞的研究报告数据显示，深圳库存量达到533万平方米，同比增长25%，去化周期达到2.11个月。

而“十一”期间，广州新盘的主要价格策略依然是降价入市。经纬行的数据显示，从实际成交价格（优惠后的认购价）来看，“超过50%的楼盘依然有降价或低价开盘；三分之一的楼盘价格维持基本稳定；少数楼盘价格略有上调”。该研究机构认为，一方面部分开发商依然有“以价换量”的需要，但也有部分开发商或项目已经开始放缓了降价步伐。未来市场如何走，该行预计“政策明朗是关键”。

但标准普尔的研究报告则表示，即使限贷放松，楼市也不会立刻反弹，还将继续下行。其认为“供过于求的市场上，很多潜在购房者可能会等待房价进一步下降，但按揭放松可能会在未来2年内提振购房需求”。标普的理由是，按揭贷款限制的放松给予了银行更大的空间来增加按揭贷款。但目前仍不清楚他们是否有足够的动力在更低的利率水平来增加按揭贷款比例。该行表示，早前5月，央行曾鼓励商业银行增加按揭贷款发放，但这对销量影响有限。

节后记者以购房者的身份，查询了各大银行的房贷政策，四大行以及招商银行的房贷经理均表示，“还清房贷可以认定为首套房”具体细则尚未落地，而首套房利率可以获得7折优惠只是传说。记者获得的一手数据是，利率集中在维持基准利率至下浮95折之间。“现在银行保本的理财产品利率都要在5%左右，如果按房贷利率7折计算，则只要4.5%。银行是做一笔亏一笔。”招行的一位理财经理向记者表示。

未来楼市将如何变化，有待观察。