事项:

国家统计局公布2016年全国房地产开发投资和销售情况,1-12月房地产开发投资额10.3万亿元,同比增长6.9%。商品房销售面积15.7亿平米,同比增长22.5%,销售额11.8万亿元,同比增长34.8%。土地购置面积2.2亿平方米,同比下降3.4%。

平安观点:

低基数带动年末投资回升,预计2017年投资增长3%。受低基数影响2016年12月地产投资同比增长11.1%,较11月上升5.4个百分点。

2016年全年实现地产投资10.3万亿,同比增长6.9%。展望2017年尽管全国销售面临下滑,但仍将处于历史高位,开发商仍具有强烈补库存意愿,土地价格难以在目前基础上下行,同时PPI上行或带动建安成本小幅上升,维持年度策略中地产投资增长3%的判断,且上半年投资增速弱于下半年。

新开工增速略超预期,房企补库存仍将延续。1-12月新开工同比增长8.1%,增速较上月回升0.5个百分点,其中12月单月同比增长12.5%,较11月上升9.2个百分点。1-12月房企土地购置面积同比下降3.4%,降幅较前11月收窄0.9个百分点,累计土地成交价款9129亿,同比增长19.8%,增速回落1.6个百分点。两者增速差保持在23.2个百分点,意味着核心城市地价依旧高企。我们统计的20家标杆房企前十月拿地面积与销售面积比值为101.5%,甚至略低于2015年,主流房企库存并未得到补充,预计201 7年核心一二线城市开发商仍具有强烈补库存意愿,土地价格仍将维持高位。

成交完美收官,预计2017年下滑8%。2016年12月全国销售面积及销售额同比增长11.8%和18.5%,较11月回升3.9个和5.3个百分点,好于30个大中城市同比下降22.7%的表现,三四线城市表现持续好于预期。2016年全年实现销售面积15.7亿平米,销售额11.8万亿,同比分别增长22.5%和34.8%。基数效应叠加调控加码将导致201 7年成交同比增速下滑,但低利率低库存叠加供给端收缩,同时占全国销售面积60%以上的三四线或将为2017年销售提供支撑,预计2017年一线、二线、其他三线城市销售面积同比分别下滑15%、12%和7%,全国商品房销售面积整体同比下降8%。

2016年资金面整体宽松,2017年下半年或面临压力。201 6年全年个人按揭贷款同比增长46.5%,定金及预收款同比增长29%,房企整体到位资金14.4万亿,同比增长15.2%,整体持续宽松态势。展望2017年,尽管短期房企负债资金覆盖率高,净负债率处于历史低位,但考虑到公司债、定增等融资渠道的收紧,若二季度销售回款大幅恶化,下半年部分高负债率房企或将面临资金压力。

投资建议:尽管行业面临基本面下行和政策收紧,但定价权变迁正带来行业投资逻辑变迁。在险资、产业资本加大权益资产配置趋势下,高分红高ROE 的稀缺优质蓝筹地产的“筹码”属性正逐步增强,而刚经历销售大年的中小房企现金充沛,基本面下行背景下转型诉求有望提升,板块仍孕育着机会。

加上2017年板块业绩增长确定、估值及机构仓位均处于历史低位,依旧维持“强于大市”评级。在定价权变迁中,建议关注以下投资机会:1)低估值、基本面优质的蓝筹白马股保利、招商、首开、北京城建、华夏等,但“旧逻辑”投资思维影响下,基本面下行仍会对传统地产估值形成一定压制,建议做好择时和波段操作;2)有业绩支撑的转型股万业、中体、广宇、宋都等及潜在转型个股;3)国企改革标的空港股份、鲁商置业、深圳本地国企等。