事件：统计局发布19年1-4月房地产行业数据，1-4月份，投资同比名义增长11.9%，增速较上月提升0.1个百分点，比去年同期提高1.6个百分点；1-4月销售面积同比下降0.3%，比1-3月的-0.9%上升了0.6个PCT，增速同比去年同期1-4月的1.3%下跌1.6个PCT；1-4月商品房销售额同比增长8.1%，环比增速上涨了2.5个PCT，去年同期销售额增速9.0%，同比下滑0.9个PCT。

4月销售增速边际弱化，金三银四小阳春之后销售增速或继续放缓：1-4月销售面积同比下降0.3%，环比1-3月的-0.9%增加了0.6个PCT，单月同比增速1.3%，环比3月减小0.5个百分点，单月销售面积增速有所放缓，我们认为：1）“金三银四”为季节性回暖带来预期的好转，三四线城市在春节返乡潮期间，迎来返乡客置业高峰，部分城市热度延续；2）一季度在降准、信用宽松催化下，开发商拿地热情有所恢复，地价上涨带动房价上涨预期，叠加首套利率下调购房者置业积极性提升。4月政治局会议重提“房住不炒”，叠加部分城市出台边际收紧政策，如：北京国管公积金二套房“认房又认贷”、长沙二套房契税优惠取消、苏州部分区域出台限售、拿地政策，政策边际宽松预期在4月有所弱化。我们认为一季度随货币政策效应逐渐消减，5、6月的销售增速或将逐渐放缓。全年来看，我们维持销售在一二线持续回暖三四线边际走弱的判断。

累计新开工增速继续上行，但单月增速有所调整。1-4月房屋新开工增速13.1%，环比上升1.2PCT，单月新开工面积同比增速15.5%，环比下降2.6PCT。我们认为在“金三银四”的销售窗口期，开发商推盘和去化的意愿加强，且18年开发商普遍拿地较多，土地储备丰富，有动力加快开工去化补库存。2019年1-4月房屋竣工面积22564万平方米，下降10.3%，环比1-3月增速提升0.5PCT，4月单月同比下降7.9%。我们认为随前期开工房屋的交房期临近，同时，由于竣工面积与新开工面积存在跷跷板效应，如果未来开工逐渐往下走，竣工就会有往上回复的过程，而且伴随着拿地的连锁影响，增速有望持续恢复，竣工面积预计四季度回升明显。

投资增速受益开工支撑，土地购置费大幅下行符合预期。1-4月土地购置面积、金额累计增速分别为-33.8%、-33.5%。低库存仍不拿地、彰显企业信心不足，上半年拿地不足，恐影响后续开工、投资增速下行。我们认为1）三四线城市、部分非热点的二线城市成交同比下滑明显，开发商对后市悲观，拿地热情不足；2）一二线城市地价并未出现大幅上涨，而是有所调整，土地市场延续量价下滑的态势。我们认为年初拿地萎靡可能会影响到后期的开工和投资，年初到现在一季度大幅的拿地下降，意味着三季度以后的开工和投资可能会有一个明显的下行趋势，可能出现投资增速下行、竣工面积增速上行。

1-4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1-3月份提高3个百分点，环比进一步改善，预计房企资金压力明显缓解。可以看出1月以来的流动性宽松使得地产商在自筹资金方面得到了明显的改善，销售好转带来的定金及预收款、个人按揭金额增速大幅回升（分别为15.1%、12.4%），远超国内贷款增速（3.7%）。我们认为随着上半年开发商加快周转，销售加快与利率下行带来的回款将会继续提升，有助加强房企资金面的继续改善。

投资建议：

4月开工投资维持高位，但随着销售边际回落和拿地面积下降，预计三季度之后，开工投资也将下行；维持一二线城市销售结构性复苏，全国销售略微下滑的判断，但前4月的数据明显超出预期，我们上修了相关预测，从投资角度，叠加内需调整与中美贸易战不确定性加剧，地产政策可能迎来再度修正机会，我们修改4月份对地产股的悲观预测，同时结合1-4月百强房企销售额同比增速29%，较前三月明显改善，其中我们重点关注的16家房企与龙头企业累计销售额增速分别额为22%、30%，尤其以一二线布局为主的房企销售数据亮眼，我们认为地产股配置价值或将重新凸显。从基本面角度，我们坚定看好以一二线布局为主的公司，1）推荐优质成长股：新城控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、华夏幸福；2）优质龙头：万科、金地、融创、招蛇、保利；3）房产中介迎来两年景气：国创高新、我爱我家；4）REITs及利率下行：光大嘉宝；5）另外建议关注长三角一体化主题机会：城投控股、上实发展、光明地产、上海临港。