本期投资提示:

5月房地产行业主要指标均小幅回落,如投资、销售、开工增速,预计6、7月将加大下行趋势。我们在4月数据点评中明确指出:“延续3月房地产行业基本面转好趋势,4月商品房销售、开工、投资再创新高,预计5月小幅回落,6月与三季度是基本面发生关键变化的时期。”

销售面积同比增速小幅回落(符合预期),但其实不差,环比增速好于2016、17年。5月商品房销售面积单月增速转负为-5.5%(较前值下降6.8pct),但环比依然为正为9.6%。1-5月全国商品房销售面积5.6亿平方米,同比增速-1.6%(较前值下降1.3pct);商品房销售额为5.2万亿元,同比增速6.1%(较前值下降2.0pct),5月单月增速0.6%(较前值下降13.3pct)。5月销售均价回落幅度较大,反映了5月限价调控趋严、同时降温城市以高能级为主。

分区域看,东北部销售大幅回落。1-5月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-5.5%/0.1%/3.8%/-8.1%,较前值分别变动-1.2/-2.3/0.0/-3.9pct。分城级,一线热度维持高位,二、三线销售回落。申万统计的43城高频数据显示,2019年前22周一线/二线/三四线城市销售面积增速分别为32.6%/-1.7%/-18.7%,43城总计为-3.1%;第23周即6月第一周,三线和二线城市销售面积降幅进一步扩大,分别为-34.5%、-16.8%。

投资增速高位回落(符合预期),住宅与西部投资表现持续亮眼。2019年1-5月,全国房地产开发投资4.6万亿元,增速11.2%(较前值下降0.6pct),5月单月同比增速9.5%(较前值下降2.5pct)。

其中,住宅/办公楼/商业用房分别为16.3%/-3.6%/-9.7%。分区域看,西部地区投资高增,东部、中部地区增速维持平稳,东北回落幅度较大。1-5月东/中/西/东北部地区房地产开发投资同比增速分别为9.7%/9.2%/18.5%/7.1%。

施工面积单月增速持平(符合预期),开工、竣工单月增速大幅回落(差于预期)。2019年1-5月商品房新开工面积8.0亿平方米,同比增速10.5%(较前值下降2.6pct),5月增速为4.0%(较前值下降12.5pct)。竣工面积2.7亿平方米,增速-12.4%(较前值下降2.1pct),5月增速为-22.3%(较前值下降14.6pct)。施工面积74.5亿平方米,增速为8.8%(与上期持平)。新开工面积增速降幅较大(且超出销售降幅),我们理解为开发商对于市场波动的敏感性有所提高,伴随5月销售小幅降温,开发商对于下半年市场更加谨慎。竣工面积很难准确预测到具体哪个月份会出现回升,但目前施工面积持续高增我们认为竣工增速回升的概率将逐步加大。

房企到位资金增速回落,主要系销售回款增幅收窄所致。1-5月房企到位资金为6.7万亿元,同比增速7.6%(较前值下降1.3pct),5月增速为3.0%(较前值下降15.4pct)。从细项看,5月单月国内贷款/自筹资金/个人按揭贷款/定金及预收款同比增速为15.6%/0.2%/5.6%0.2%。贷款增速提高但与销售回款相关的指标有所回落。

5月土地市场热度较高,预期六月逐步降温。2019年5月中指300城土地出让金4915亿,环比8%,同比48%,热度与四月持平(四月土地出让金环比40%,同比48%)。其中,一线好于二线好于三线,楼面价增幅二线为60%,三线为24%,土地价格涨幅较高,导致市场对于房价上涨存在心理预期。

预计房企融资端将进一步收紧,以控制地价涨幅。

投资建议:预计6月行业基本面持续下行,政策面持续收紧概率较小,但由于前期房价、地价涨幅较高,大幅放松的可能性也不高,因此推荐成长性与稳健性兼备的标的:保利地产、新城控股,以及金科股份,建议关注:万科A、招商蛇口、金地集团、华夏幸福、荣盛发展、阳光城,推荐不动产基金推进利好标的:世茂股份。