中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜

黄瑜：

尊敬的联席组长，各位房地产企业老总，金融、媒体的朋友们，大家下午好！

我是中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜，非常荣幸由我代表中国房地产TOP10研究组发布2020中国房地产百强企业研究报告。

中国房地产TOP10研究组根据企业填报的数据、公开发布的数据以及中指数据库数据，对近千家企业5年的经营状况进行系统地交叉复合，基于规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等7个方面34个指标，运用因子分析法和相关数学模型进行系统测算，研究产生了2020中国房地产综合实力百强企业。

研究组对百强企业经营业绩、运营效率、发展潜力等方面进行了系统地数据分析，主要有以下几个方面特点，在此与大家分享。

一、百强企业业绩表现

百强企业业绩表现良好，销售额同比增速下降，市场份额提升至六成。2019年百强企业销售额同比增长16.3％，增速约为上年的一半，但仍高于全国增速10个百分点，持续跑赢大势。百强企业销售额市场份额上升至61.5％，其中综合实力TOP10企业市场份额提升至27.7％。

在百强企业发展过程中，不同阵营企业分化明显加剧。前10阵营企业保持稳定；11-30阵营销售额增速最高，达到24％，也因此拉开了与后面阵营的差距。但是11-30阵营企业快速追赶也带来了一定的风险，这一阵营变化最大，变动率为25％。

总体来看，良好业绩表现的内在因素主要有以下几点：

（1）百强企业抓住了主流市场。36个二线城市在全国销售额占比一直保持在40％左右，百强企业抓住这一主战场，二线城市为百强企业贡献了44.5％的销售额。其中城市群核心城市及独立二线城市贡献尤为突出，前五十企业在这些城市的市场份额达到35％-80％。从城市群来看，五大城市群销售额贡献达70.8％，其中，长三角占比最高，为32％。

（2）百强企业满足了主流需求。90-140平米首改类产品销售额贡献达到56％，较上年提升3个百分点。

（3）百强企业把握了营销节奏。抓住市场反弹的3月小阳春和金九行情，保障了2019全年业绩提升。同时，百强企业打出营销组合拳，注重线上线下营销的融合，特别是疫情期间有40家百强企业开通网上售楼处，抢收了业绩；企业还重视借助专业机构力量。

二、百强企业运营表现

从百强企业运营表现来看，整体盈利能力有所下降，龙头企业经营效益逆势提升。2019年百强企业营业收入、净利润增速有所放缓，净利润率下降至11％，净资产收益率下降至16％。分析其根源，主要是土地成本、融资成本增加侵蚀了盈利空间。

但大型房企效益逆势提升，前30企业净资产收益率均值超过20％。其规模效益使得土地成本、融资成本、期间费用均处于行业较低水平，前30企业的拿地均价占销售均价的比重低于百强均值2个百分点左右，前10企业债券平均利率低于百强企业1.6个百分点。另一方面，企业借助房地产数字化、加快了组织变革，提升了运营效率，也提升了管理效益。

三、百强企业发展潜力

从发展潜力来看，大部分百强企业从土地、资金两方面为2020年提供了良好的业绩保障。

（1）拿地方面：

百强企业土储“量大面广质优”，百强代表企业招拍挂拿地金额占全国300城土地出让金的比重达到了44％。一二线城市拿地占比增加了7个百分点到53％，三大城市群合计占比也超过了40％。

前10企业城市布局面广，平均进入105个地级市，一二三四线也布局更加均衡。11-30企业投资更加积极，平均布局城市为42个，三四线城市占比相对偏高，这也是这一阵营企业未来或将面临一定风险。31-50企业注重一二线城市深耕，平均进入22个城市，在一二线城市占比相对较高，这使得这一阵营企业未来发展具有一定潜力。

（2）融资方面：

尽管2019年融资环境从严从紧，但房地产开发企业到位资金总量稳定增长，同比增长7.6％，增速比上年提升1.2个百分点。资金向大型房企倾斜，前30企业占据了国内信用债发行规模的25％；海外债发行规模占比超过50％。

行业融资成本略有上升，但前10企业债券融资平均成本与上年持平。

四、百强企业风险管控

过去几年百强企业由“去杠杆”转为“稳杠杆”，企业发展相对稳健。整体资产负债率均值为78.7％，较上年微增0.2个百分点；剔除预收账款后的有效负债率仅为49％，与上年持平。短期偿债能力保持稳定，经营性现金流明显改善。

从财务风险方面来看，2020年房地产行业将迎来债券偿还的高峰期。从房地产企业本身而言，一定要密切关注自身风险指标变化，把握融资窗口期，抢收回款，多渠道获取资金来防范财务风险。

同时，百强企业一定要注重防范投资风险。百强企业高价地占比27.1％，同比增加了4.3个百分点，这也意味着部分百强企业会面临一定的流动性压力。同时热点城市限价、限售等政策给高价地去化增加了难度。

在过去一年当中，部分企业受困于地王和盲目布局，导致企业经营出现风险，也致使2020百强名单变化较大，在此也提醒在2020百强名单中的企业一定要注重防范投资风险，优化投资结构。

五、百强企业社会责任

2020年初，新冠肺炎疫情爆发后，百强企业全方位投入抗击疫情行动，响应号召捐钱捐物，累计捐款超16亿元，还捐赠了大量医疗物资，其所属物业公司为保社区安全、安心做出了重大贡献。

在过去的几年中，百强企业参与扶贫攻坚，为精准扶贫贡献房企力量，其中恒大、碧桂园为行业中树立了典范作用。

由于时间原因，最后，结合我们的研究，为中国房地产企业2020发展提出八字八句策略建议：

降速提质，做强主业；因地制宜，优化产品；

顺应周期，精准营销；理性拿地，避开地王；

量入为出，多元融资；借力品牌，延伸业态；

科技赋能，数据决策；响应号召，回馈社会。

中国房地产TOP10研究组和中指研究院也将一如既往以大数据和创新科技赋能行业的发展，帮助房地产企业做强做大。敬而不惧，畏而不慌。祝愿百强企业再接再厉，再创辉煌！谢谢各位的聆听！