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小财看房|房山刚需盘再掀内卷潮 春和印象均价4万+究竟香不香?

时间:2022-09-26 11:26:45

 

来源:中国网财经

自中粮万科·长阳半岛横空出世后,房山主打刚需盘的基调已成趋势,以致多年后房山仍是刚需盘同台竞技的主战场。相比其他产品,疫情后刚需盘确有市场,能够以量取胜,不过,内卷也更为严重。讲真,北京房山给小财的感觉是:没有最卷,只有更卷。

别家开发商暂且不表,仅中建智地一家就先卷为上。围绕良乡高教园区,自北向南依次是春和印象、京西印玥和学府印悦3个项目,房源合计超过2000套。三个楼盘均属“印”系列,是典型刚需盘,单价都超过4万。

目前,京西印玥属尾盘,学府印悦在售,仅春和印象未开盘。春和印象的政府指导价4.5万/平,实际均价也要4万+。嗯嗯,你没有看错,房山西南五环外都要4万+了。在轰轰烈烈的内卷潮中,春和印象究竟香不香呢?

先规划后建设 区域配套逐步落位

◆ 商超:距离盒马邻里、绿地缤纷城均为1公里;距离房山奥莱2公里左右,驾车6分钟;

距离熙悦天街3公里左右,驾车10分钟;距离北京龙湖房山天街超过5公里,驾车18分钟;

◆ 交通:距离房山线广阳城站2公里,走路约30分钟;

◆ 医院:在2公里范围内有房山区中医医院良乡康复医院、北京北亚正骨医院、北京房山区兴康医院,再远一点有房山区妇幼保健院;

◆ 教育:在2公里范围内有国际培优幼儿园、朋正兴华幼儿园、长阳中心小学、首都师范大学附属房山学校、北京铁路第二中学等;

◆ 公园:距离长阳公园、良乡大学城公园均为1.3公里;

春和印象项目所处位置

撇开那些天花乱坠的销售话术,小财带您先看看地块。从地铁房山线广阳城站出来,经过长于大街转入长阳路,随后进入阳光北大街,全程步行30分钟即可看到春和印象的地块围挡。地块呈不规则状,整体似梯形,开发难度略大。透过围挡,可见工地热闹而繁忙的作业场景。

春和印象工地现场

虽然春和印象地处偏僻的西南五环外,但得益于良乡高教园区的先行规划,配套部分正逐步落位。良乡高教园作为北京两大高教园之一,根据全市的规划要旨,要加快由“园”到“城”的转变,这与良乡“卫星城”的定位也是一脉相承的。

小财打探到,“城”的概念,更趋向于职住平衡,相关的生活配套肯定不能少。同时,一些基础设施建设也纳入北京市政府的绿色审批通道项目,整体建设进度全面提速。

规划辰光路的详细路线

在春和印象同期施工中,有3条马路在建,还有配套的公交站点等。其中,辰光东路建成通车后,可从阳光北大街直达长于大街,缩短了春和印象、京西印玥与广阳城站之间的距离。

在辰光路完工之前,除了步行至广阳城站,还可以选择公交。此外,在阳光北大街西侧规划了中小学用地、幼托用地以及商业服务用地等。除交通、教育资源外,房山区最缺的其实是优质医疗资源。根据规划,玄武医院房山院区将落位长阳镇0607街区,同时会提升401医院、房山第一医院为三甲医院。

你看,先行规划的好处,是能看见未来,有很多确定性,买房的时候心里稍微有点底。当然,配套落地也需要时间,而时间又约等于不确定性。

户型主打刚需 部分边户临近城市主干道

从地块的具体位置来看,0045、0056地块均为商品房,分别为春和印象、京西印玥;0046地块属共有产权房,为京西印玥-幸福里。规划条件显示,3个地块的容积率均为1.6、限高18米、建筑密度30%、绿地率30%。因此,除共有产权房,春和印象与京西印玥的产品类型基本一致。

春和印象紧邻京西印玥

春和印象0045地块的规划条件

春和印象规划为5-6层的洋房,共计15栋618套房,均为南北向。受地块形状所限,仅15#非正南正北。

由于产品主要针对刚需客群,面积段比较集中,为73平两居、85平三居、89平三居、91平三居。其中,85平与91平的三居均有两类户型。91平中的一类户型为南向三面宽,其余户型均为两面宽。

南向增加面宽,意味着客厅与主卧的面宽会有所牺牲。同样是91平,在三面宽户型中,客厅与主卧的面宽分别为3.5米、3.2米,远不及两面宽户型中的4米、3.3米。

不过,三面宽户型中有当下盛行的LDK模式,属典型的四叶草户型,整个空间更为开阔。其实吧,户型没有十全十美的,全看个人喜好。小财就偏爱三面宽户型,活动空间收放自如。

91平三面宽户型

91平两面宽户型

由于地块临近城市主干道,按照楼栋位置,1#、6#、7#、11#、12#、14#、15#的边户噪声较大,具体户型为85平与91平。小财也提醒大家,选房千万要注意,毕竟噪声引发的问题是很闹心滴。

区域房价低位徘徊 市场放量需注意节奏

房山向来被称为“价值洼地”,在疫情反复与经济下行冲击下,房山的房价一直低位徘徊。

安居客的数据显示,房山新房均价经过持续波动后,已从2019年9月的3.5万/平降至今年8月的3.31万/平。波动最为明显的是今年前8个月,出现了明显拉升,由1月的2.56万/平涨至8月的3.31万/平。不过,即便反弹后,房山区的新房均价仍低于3年前。

房山新房成交价格近三年走势(数据来源:安居客)

房山二手房价格近三年走势(数据来源:安居客)

再看房山区的二手房均价,从2019年10月的3.02万/平一路下滑至今年9月的2.82万/平。同期,良乡板块的二手房也跟随整个趋势波动,一路震荡下行,从3.18万/平降至2.95万/平。这是什么概念?相信懂的人都懂。因此,关于房价保值增值空间,小财把想象力留给你们哈。

小财也观察到,今年北京的土拍中,房山仅有3宗土地出让(包含第三次土拍已挂出的地块),建筑面积共计18.18万平。

有市场消息称,受疫情影响,房山区的新房去化较慢,后续的供应也会有所放缓。尤其是良乡板块,在整个供应中,面积在70-90平的楼盘占比为33.3%,未来竞争将更为白热化。

目前,京西印玥距离清盘基本不远了。学府印悦接力,于今年3月、6月分两次取证。眼下,春和印象开盘在即,受集中供地影响,必须主动出击,收割一波刚需人群。

春和印象地块紧邻京西印玥,中建智地可实现成片开发。实际上,从2020年-2022年8月,房山区在五环到六环之间土拍成交的总建筑面积为69.84万平,中建智地斩获39.55万平,占比达56.63%,远超其他开发商。

小财猜测,中建智地想做“京西五环的大地主”,一方面实现区域深耕,另一方面增加自身在房山的话语权。除上述提到的三个项目外,中建智地待开发地块还有0017、0019,不知道是否会在9月底的三批次土拍中再显身手。(记者 张增艳)

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