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小财看房|六环以里的纯新盘,临海淀且单价3.9万,是惊喜还是惊吓?

时间:2022-09-13 11:26:13

 

来源:中国网财经

近日,北京城建国誉燕园的示范中心正式对外开放。实际上,自北京市规划和自然资源委员会将土城新村A-07地块挂出后,该项目就赚足了噱头。

昌平、六环以里、单价3.9万/平、临海淀……这些因素叠加在一起,关注度自然不低,后续开发商通过元宇宙相关的发布会又热炒了一番。

那么,首付不足百万即可在北京安家,这是真的么?六环以里,单价3.9万,是惊喜还是惊吓?带着这些问题,小财带您一探究竟。

地块偏远 周边无成熟配套

◆ 商超:距离华联生活超市1.7公里、华联购物中心2.1公里,步行可至土城新村的诚信超市与红燕超市;

◆ 交通:距离公交站土城、土城新村1公里,距离地铁昌平站超过7公里;

◆ 医院:距离横桥社区卫生服务站、西闸村便民服务站2公里左右,驾车去北京大学第六医院北院、北京市昌平区中医医院、北京昌平区中西医结合医院等30-40分钟左右;

◆ 教育:有阳坊镇中心幼儿园、昌平区阳坊学校四家庄小学、北京市昌平区硕博中学,均为2公里左右;

◆ 公园:距离八口郊健康公园、西闸村公园均为2公里。

先来看地块,偏远是真的。从地图上看,地块位于昌平区马池口镇南部,整体相对规整。沿着土城新村弯曲的小路,可以隐约看见地块周边的蓝色围挡。

这里是真正的乡间野外,空气里混杂着青草与羊粪的味道。放眼望去,连绵起伏的西山清晰可见。尽管四周的荒芜与寂寥是另一道风景,却很难和帝都的繁华联系在一起。小财感慨:期房就是造梦,买的不是房,而是梦。

北京城建国誉燕园所在的地理位置

放眼望去,连绵起伏的西山清晰可见

A-07地块相对规整

目前,地块周边仅有土路。根据规划要求,地块四周分别是土城一号路、土城二号路、土城三号路、土城四号路等城市支路,这四条道路连同附近上庄路的建设安排已经对外公布,大致是2024年12月。

A-07地块附近的道路建设计划安排

既然都是土路,周边的成熟配套也就别指望了,因为基本等同于没有。就连最近的华联生活超市也要1.7公里,华联购物中心则要2.1公里,附近只有土城新村的诚信超市与红燕超市,直白一点就是小型便利店。

附近有土城新村的诚信超市

像样的医院基本没有,只有距离2公里左右的横桥社区卫生服务站、西闸村便民服务站,连最近的药店也得近2公里呢。而医院和服务站的差别,相信你比小财更懂,完全不是同一个level。

再远一点可以去北京大学第六医院北院、北京市昌平区中医医院、北京昌平区中西医结合医院等,驾车30-40分钟左右,前提是不堵车。

虽然在3公里范围内有幼儿园、小学、中学等,不过谈不上优质教育资源;八口郊健康公园与西闸村公园距离地块也得2公里左右。

依照地块套内90平需大于七成的规划条件,北京城建国誉燕园是妥妥的刚需上车盘。比较尴尬的是,主打刚需客群,但周边的公共交通有点弱,最近的公交站土城、土城新村距离1公里、地铁站(昌平站)也要超过7公里呢。

依靠公共交通通勤,小财目测很难,不仅耗时长且不便。假设你在中关村壹号上班,开车出行会是不错的选择,差不多30分钟就能到,但前提是你得先有车。

当然,开发商会在后期建设中陆续完善商业、教育等配套,但是你得等呀,至于要等多久,小财就不得而知了。

通过规自委的公开文件,小财了解到,土城新村地块的开发模式可能参考北苑家园的“筑城”模式,因为北京城建大概率是一二级联动式开发。

北苑家园占地面积约104公顷,总建筑面积230万平,分9期开发,陆续引进了教育、医院、商业等配套,但前后耗时多年。而整个土城新村改造项目总占地面积82.49公顷,总建筑面积85.09万平,开发体量确实不小。

回归到咱买房人,最本质的问题就是你能否等得起,等待配套一点点兑现。

临海淀 单价、总价均美丽

虽然地块位于昌平,但距离海淀很近。基于地理优势,北京城建国誉燕园将客群瞄准了海淀区的外溢人群,而附近的永丰产业园、翠湖科技园、中关村创新基地均是目标客群收割的范畴。一方面,海淀房价较高,且供应不足,外溢需求可转移至昌平;另一方面,海淀北部产业园众多,购房需求较大。

安居客的数据显示,当下,海淀的新房与二手房均价均超过9万/平,昌平的新房与二手房均价分别为5.29万/平、4.78万/平。

相比之下,北京城建国誉燕园3.9万/平的政府指导价,在六环以里犹如“白菜价”。撇开政府指导价,实际成交价格可能也低于3.9万。

对比来看,距离最近的是西山上品湾MOMA,在售均价3.75万/平,主力户型为130平左右,总价超过480万。再远一点的是中海汇智里、国子郡,单价均超过5万/平,总价也相对较高。因此,对刚需购房者而言,北京城建国誉燕园的单价、总价都很美丽,最小户型的首付可能不足百万即可在六环以里上车。

近年来,北京城建凭借国誉系在北京市场有一定的知名度。位于通州的国誉未来悦单价5.6万/平,而大瓦窑的国誉万和城单价则达8.25万/平。因此,国誉系的产品本身是能给项目加分的。

从规划条件看,因为土城新村A-07地块限高30米,容积率1.8,产品主要以6-10层的洋房为主,密度比较低,共1854户。面积段设置为60-125平,跨度大,户型种类多。其中,主力户型为78平三居、96平三居、117平四居。

A-07地块的规划条件

沙盘显示,29栋楼皆为南北向,但不是所有房子都是南北通透的。其中,60平的一居是东南向的,只是藏在了南北向的楼栋里;78平的亮点是有270度的转角客厅,不足的是北侧的双卧室中间没有承重墙,分开做两个卧室空间有点局促,单独做一个卧室空间有点大;96平与117平均是三面宽,后者为四叶草户型。

78平的三居

96平的三居

117平的四居

整体来看,户型有亮点,也有槽点。目前,北京城建国誉燕园仅开放示范区,具体的开盘时间有望在“金九银十”。 (记者 张增艳)

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