出让丰台地王项目近半股权 华侨城回笼资金谋扩张？

从北京地铁4号线新宫站径直往南走1000米，可以看到一处建筑面积达23.94万平方米的地块。外面被蓝色墙包围，里面有少数施工人员在忙碌，问起项目名字，鲜有人知晓。
《中国经营报》记者了解到，该地块正是2015年的丰台地王项目，也是深圳华侨城股份有限公司(000069·SZ，以下简称“华侨城”)继打造北京欢乐谷之后，时隔十多年再次挺进北京市场的一个豪宅项目。施工人员告诉记者，该项目5月份开工，地基还未开挖，正在建设配套基础设施，售楼处还未完全建好。
而近日，华侨城的一则股权转让公告则让该地块命运生变。6月8日，华侨城挂牌出让该地块的项目公司北京侨禧投资有限公司(以下简称“北京侨禧”)49%股权，转让底价为7.34亿元。同时，要求意向受让方须书面承诺向北京侨禧提供44.49亿元的借款。
消息一出，引起市场诸多猜测，直指华侨城该项目资金链承压。华侨城新闻发言人陈红梅向《中国经营报》记者表示，股权转让只是出于公司经营需要。据华侨城知情人士透露，华侨城正实行“战区制”，对各战区均有年度经营指标要求。华侨城北方战区是出于整体经营指标角度考虑而出让北京侨禧股份。
出让近半股权，受让方需提供44亿元借款
在融资收紧和楼市调控加码背景下，近期，多家房企挂牌转让股权。据北京产权交易中心信息披露，最近1个多月时间，新增19家房企挂牌转让股权，挂牌价超过47亿元。
而作为旅游地产巨头，华侨城也加入股权转让行列。6月8日，据北京产权交易所信息显示，华侨城正在转让其100%股权控股的全资子公司北京侨禧49%的股权，转让底价为7.34亿元。
值得注意的是，转让条件对资金要求较为苛刻。据信息披露，截至2017年4月30日，北京侨禧应付转让方华侨城的股东借款本金为90.8亿元。因此，意向受让方在支付7.34亿元底价的同时，还须承诺提供44.49亿元的借款，用于向转让方华侨城提前偿还借款的利息，总代价51亿元。此外，若北京侨禧有后续资金需求,受让方亦应按照持股比例共同提供借款。
同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，房企出售股权有多种可能。有些房企在公司基本面良好情况下，会通过剥离不良资产以运行得更健康。有些企业存在银行或金融机构借款压力，出售项目是为回笼资金。如果企业不是出让100%的股权，只是出让一部分，这存在合作开发的可能性。
“出让股权可能更多是为实现资金回笼。”在易居研究院研究总监严跃进看来，这和近期资金面持续收紧有关。尤其是在受让股权方面，明确了承诺借款的硬性要求。换言之，公司对于借款需求较大，资金方面或存在一定压力，或和具体项目的运营资金需求加大有关。
对于股权转让原因等事宜，记者致电华侨城新闻发言人陈红梅。其向记者表示，股权转让只是出于公司正常经营需要。而对于其他方面的问题，不愿置评。
对于未来接盘企业，严跃进认为，后续接盘的企业或更多是中型地产企业，其进入北京市场的渴求程度较大，更愿意收购股权。对此，华侨城方面表示，对受让方并无倾向性，只要是具备实力、符合相关规定的企业，无论是资金方、财务投资者或其他有实力符合规定的企业均可按照正常交易程序摘牌。
标的公司资不抵债，地王项目开发放缓
根据挂牌信息，2016年，北京侨禧营业收入为零，净利润亏损2.6亿元。截至2017年4月30日，北京侨禧资产总计90.46亿元，所有者权益为-2.62亿元，负债金额达93.08亿元，这其中90.8亿元均来自股东华侨城的借款。
资不抵债的同时，北京侨禧所持的主要资产北京丰台项目也命途多舛。据悉，2015年11月初，华侨城股份、招商地产和华润置地3家企业组成联合体以83.4亿元竞得北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村B组团地块。该地块以50%的溢价率成为当时丰台的地王项目，也是北京土地总价第三高，如今的案名为华侨城·新著东方。
按照规划，新著东方总建筑面积达31.52万平方米的项目，地上建筑面积达23.94万平方米，将配建的物业类型包括邮局、卫生所、电信机房、教育用地、社会福利用地、公交枢纽用地、文化设施用地等。
然而，中途，华润置地、招商地产均以成交价格超出地块授权价格为由退出合作，由华侨城独自开发。根据工商登记变更记录显示，2016年9月18日，招商地产与华润置地正式退出该项目。
记者查询华侨城2016年年报发现，新著东方项目已于2016年开工，预计竣工时间为2020年，截至2016年年末，开发成本已达到86.01亿元。
6月19日，记者在工地上看到，该项目目前正处于建设基础设施阶段，地基部分还未开工，远远看上去有些空旷。而旁边几乎与新著东方同时拿地的中粮天恒·天悦壹号如今已经开始对外发布项目产品。对比之下，新著东方项目开发进度显得较为缓慢。有市场人士认为，华侨城受资金压力项目开发遇阻。
对此，华侨城知情人士告诉记者，新著东方项目开发进展顺利，开工证已经取得，现场示范区售楼处等目前已在内部装修阶段。之所以给外界带来的进度滞后的印象，主要是由于受今年的市场环境所限，预售价格每平方米不能超过8万元，开发商有意放缓开发节奏。
“毕竟新著东方在华侨城北方集团的产品系列中定位为最高端产品，从产品研发设计到选材、精装修、后期服务等都有较大投入，相应带来成本的增加。在销售价格上限被锁死的情况下，贸然入市并非理智之举。”上述知情人士如是说。
实行“战区制”管控模式，加速扩张步伐
作为国务院国资委直接管理的大型中央企业，华侨城集团成立于1985年，以旅游及相关文化产业、房地产及酒店开发、消费电子及配套产品生产为三大主营业务。
2002年，华侨城进入北京，打造的首个项目为北京欢乐谷。此后，华侨城一直未在北京拿地。十三年后，华侨城重回北京，拿下丰台地王项目，又成功打造了北京世纪华侨城项目。
目前，华侨城集团正处于“跨越式发展”的急速扩张阶段，实行“战区制”管控模式，成立北方集团、西部集团、华东集团、华中集团等区域集团公司，进行全国战略布局。其中，北方集团拥有北京侨禧等多家子公司或控股公司。
6月17日，华侨城北方集团负责人表示，未来，北方集团发展战略布局以“京津冀”城市群为核心，构建北京、天津、河北三大区域发展中心，同时辐射北方区域省会城市、中心城市核心区域。据悉，华侨城在北京及周边区域已经开始布局，门头沟斋堂镇综合开发项目也已启动，并将新著东方作为重点打造项目之一。
华侨城知情人士告诉记者，华侨城对于新成立的战区目前的考核标准主要是规模，规模也就意味着营业收入和投资规模。而北京侨禧属于北方战区管理单位，各战区均有年度经营指标要求。“所以，出让北京侨禧股份是北方集团出于整体经营指标角度考虑做出的一种经营性行为。”
据悉，急速前进下，华侨城目前发展迅速。2016年完成营业收入354.81亿元，实现净利润68.88亿元，分别同比增长10.07%和48.44%。
对于此次地王项目公司股权转让事件，严跃进表示，华侨城近期加大企业扩张，谋求跨越式发展，对资金流动性要求较高，而通过转让部分开发难度较大、周期较长的项目股权，可帮助企业回笼资金，有助于其加速全国化扩张。