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物业管理+互联网+ 瞄准小家庭大生意

2015-07-01 11:07:00

 

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彩生活去年6月在香港上市,即受到资本市场追捧,近期市值更是一度突破130亿港元,一举超过身为开发商的母公司花样年。这一举动也在不经意间引爆了社区O2O服务的万亿级市场空间。

开发商纷纷布局这一“小家庭的大生意”。万科和中海先后宣布将旗下物业公司分拆上市。绿城、碧桂园、万达、保利等品牌开发商也都在规划各自的“物业互联网+”这盘棋。曾被房地产业戏称为“矮矬穷”的物业管理行业,借势互联网基因改造升级商业模式,成为站在风口上的高富帅。

然后,蜂拥之下,未来之路还将接受市场的严峻考验。

物业管理也想互联网+瞄准小家庭大生意当不赚钱的物业管理行业遇上互联网,会产生什么化学反应?

物业公司彩生活去年6月上市之后,市值迅速超越母公司花样年,资本市场愿意为此买单,这就是最直观的表现。

当然,彩生活打的不是传统物业牌,它向资本市场兜售的是社区里的人与家庭,他们在社区互联网平台上的消费将为公司带来源源不断的利润。

这让物业管理行业眼前一亮。自上世纪80年代第一家物业公司在深圳诞生以来,传统物业管理行业的利润越来越薄,如今很多公司面临亏损困局。而彩生活提供了一种新的盈利模式。

很快,东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业等物业公司陆续登陆新三板上市,万科、中海、绿城等一批知名房企也计划将物业公司分拆上市。如果不出意外,中海物业将是继彩生活之后国内第二家实现分拆上市的物业公司,登陆资本市场的前期准备动作已经展开。

毋庸置疑,物业管理行业的互联网+风口已经来临,稍微大一点的物业公司都想成为风口上的“猪”。但如何切切实实地转型,仍然是摆在各个物业公司面前的难题。{$SplitPage}

传统物业亏损难题

不断上升的人工成本,让传统物业管理公司直接面临生存问题。

一位不愿透露姓名的物业管理行业人士告诉《第一财经日报》记者,传统物业管理行业是劳动密集型行业,人工成本在总成本的占比高达60%~70%。

过去三十多年,物业管理行业并没有做出太多改变和进步,仍然停留在“农耕”时代,完全靠劳动力、靠手工作业。

现实是残酷的。伴随着经济发展和人口红利的消失,中国的劳动力成本逐年水涨船高。

矮矬穷变成高富帅彩生活的社区O2O都做了什么?彩生活上市已经一周年,这一年也是传统物业管理行业转型与巨变的一年。

从最初彩生活模式受质疑,到中小物业公司抱团转型,再到万科、中海等开发商抛出物业分拆计划,一向被认为是“矮矬丑”的物业管理行业正变为社区O2O蓝海,引来房地产市场前所有未有的关注、参与。

作为这场变革的发动者,彩生活已率先跑马圈地。最新数据显示,彩生活的合约管理面积已达2.7亿平方米,超越世邦魏理仕,成为全球最大的住宅物业管理公司。彩生活2015年的目标是将盘子扩大到3.2亿平方米。

兴证证券在最新发表的一份研究报告中也表示,中国总物业存量面积达到250亿平方米,彩生活市场占有率只有约1%,公司管理面积规模仍有较大的增长空间。

扩张是为了建立起更为庞大的社区O2O生态圈,盘子越多,盈利空间就越大。

辉立证券分析师陈耕近期调研彩生活后表示,2015年以来,彩生活的物业管理和增值业务推进卓有成效,O2O业务已处于初步落地阶段。

潘军在接受《第一财经日报》记者专访时透露,三年内,彩生活的增值服务营收占比将超过50%。

传统业务变身“高富帅”

彩生活对物业的变革是从传统业务开始,它将普遍不挣钱,甚至亏损的传统业务做成了高利润的生意。

传统物业管理行业由于盈利来源单一、成本水涨船高等问题,面临整体性亏损的困局。有业内人士指出,行业内90%以上的物业公司都是亏损的。

相比之下,彩生活在过去几年一直保持盈利且快速发展。2011~2013年,彩生活的营收分别为人民币1.47亿元、1.97亿元、2.33亿元,复合年增长率为26.1%;净利润分别为人民币2350万元、4490万元、4550万元,复合年增长率为39.2%。

2014年增长更为明显,彩生活实现营业收入3.9亿元,同比增长67%;净利润1.5亿元,同比增加230.8%;毛利率达79.6%,比上年增长了18个百分点。

从收入结构来看,彩生活目前的第一大主业仍然是传统物业管理业务。2014年,彩生活物业管理服务收入约2.36亿元,占总营收的60.7%。而且物业管理服务的毛利率还在提升,由58.3%增加至80.4%。

对传统业务进行变革是彩生活的第一招。过去十多年,彩生活致力于通过互联网、智能化、自动化、改造升级,对传统物业管理内容进行改革。由此,彩生活的大部分业务都实现了互联网化,包括缴费、投诉、维修、装修、评价等。

万科改造物业动用了什么秘密武器?物业行业风向骤变,连业内翘楚万科物业也坐不住了。

作为业内最高标准的品牌物业公司之一,万科物业过去一直服务于万科。这一情况在今年发生了变化,万科物业开始通过联盟、并购、全委等方式接手万科体系以外的物业项目。

截至2014年底,万科物业的合同管理面积是1亿平方米,规模仅次于彩生活。

万科集团高级副总裁、物业事业部董事长朱保全在今年的内部会议上下达了军令状,今年要完成5200万平方米的业务任务。

万科物业扩张的武器是潜心4年研发出来的“睿服务”体系,这套体系已经在万科物业内部全面铺开,并要用这套体系做物业行业的“富士康”。

分拆上市的计划也已提上日程,万科物业为此进行了大刀阔斧的内部管理机制改革,甚至引入了事业合伙人制度。

朱保全的扩张计划能否如愿,还是会遭遇水土不服?{$SplitPage}

互联网+改造

传统物业是一个靠人管人的劳动密集型行业,万科物业选择用互联网的方式对其进行改造。

万科物业方面告诉《第一财经日报》记者,公司花了4年多时间研发“睿服务”技术系统。这套系统包括针对设备的远程监控系统、针对业主的住这儿APP、针对员工的助这儿APP、大后台“睿平台”等。

通过“睿服务”系统,万科物业可以最大程度整合社区资源,万科物业的所有项目、设备、员工、业主都可以通过移动互联网技术连接起来,实现资源配置最大化、效率最优化。

万科物业技术人员告诉记者,这套系统是万科员工在2012年研发成功的,并在2012年10月获得国家物业行业的第一个专利。

“使用EBA系统之后,增效非常明显。原来深圳的设备部有120人,投入这套系统之后,降到了80人。”万科璞悦山物业相关负责人告诉《第一财经日报》记者,以前光抄表这一项工作就要耗费很多人工,设备房还需要每天早晚巡查一次,如今抄表自动化了,设备房只需每星期巡查一次。

物业管理服务的日常问题也均可通过“睿服务”快速匹配、解决。业主遇到任何问题、员工巡查发现任何问题都可通过相关APP提交进入睿平台。由于业主信息和员工责任范围均已录入系统,睿平台便可快速匹配、自动派单给相关责任人,这位相关责任人负责问题的解决。

新城地产做社区O2O:解救“大妈”?“看到彩生活独立上市,业内都疯掉了,没有想到资本市场对其有那么高得评价,我们觉得我们的物业可以做的更好,那么为何不大力去扩展这个业务呢。”新城地产总裁王晓松向记者讲述了自己开发“新橙社”社区O2O的导火索。

正是由于这个原因,去年新城地产正在不断加码物业O2O市场,开发了自己的App并专门成立一个独立的团队来进行App的开发和应用。

“一个App成本只有30万,但是我们可以投100倍的钱去做这个事情,因为社区O2O本身就是趋势。”新城地产互联网公司负责人杨博告诉《第一财经日报》记者。

像左邻右里这样的新兴互联网公司也希望做一个大的社区O2O平台,覆盖掉那些本身物业质量不高的小区。

“大部分楼盘的物业并非由知名开发商开发,这些小区的业主也需要更好的服务,我们打造一个第三方平台,既可以保证业主利益,也可以不断嫁接进入新的小区。”左邻右里董事长陈挚告诉记者。

但是由于业主特点不同,差异化也在逐渐显现。

“我妈几乎负责了我生活的全部,帮我买衣服帮我做饭,我生活的事情不用我操心。”王晓松这样描述自己的生活,“我们自己做一个App,这个App就像我妈一样,可以照顾我的生活。”

“你可以在这个App里面收快递、水电气费、预约家政、买菜、处理违章事故,还可以找附近美食、购物和娱乐。”王晓松告诉记者,“而这些服务不需要你动手,我们的物业可以帮你处理很多线下的琐事。”

王晓松把新城地产做的“新橙社”定义为“妈妈”,不同于很多社区定位年轻人,王晓松认为是时候解救“大妈”们的生活了。她们崇尚时尚简单生活,在社区附近活动,也有自己的事业。而她们家庭的琐事,很多可以交给新城来处理。

开发商谈社区O2O:小生意还是大事业“小区业主报修,以前等了半天物业来了一个人,来了看了现场又发现没带工具,现在可以让业主用手机拍下来传上网络,修理人员一看就知道哪里出了问题,物业还可以由有空的修理人员来接单。”日前在北京的一家酒店里,四川蓝光发展股份有限公司副总裁张亦农向《第一财经日报》记者描述了这样一个场景。在他看来,开发商的社区O2O目前皆处在启蒙阶段,“大家做得都不错,但大家都做得不够”。

社区O2O正成为时下热门话题,对于开发商而言,社区O2O这个目前比重较小的业务,未来会不会借助风口发展成一桩“大生意”在张亦农接受采访的同时,隔壁的宴会厅里,一场名为“2015中国蓝筹地产年会”的论坛正在进行,来自万达、绿城、金科等公司的物业负责人正谈及社区O2O的现状和未来。其中,颇具代表性的观点是:社区O2O的核心还是在于线下社区服务的质量,未来要思考的是如何与线上技术进行对接,而这个目前零散的市场,未来一定会被技术所改变,出现聚集效应,从而在开发商中形成新的生态圈。{$SplitPage}

“先守好大门再说”

房产大佬热衷的O2O,如何实现线上线下良性融合对此,在长城物业集团高级副总裁梁志军看来,对于物业管理企业而言,O2O战略核心在线下而非线上,不需要与互联网企业拼技术,而是守好自己相对优势的线下资源,“守住小区大门,可以把所有的人挡在外面”。他表示,线下的资源恰是物业管理公司的核心资源,管理线下的团队是非常费劲的事情,不是互联网企业所长,所以物业管理公司做O2O还是要从社区做起。

也有人提出,对于开发商而言,社区O2O只是一种载体、一种工具,而不是目标。

“我认为目标就是创造服务的价值,把这个价值变成可看到的。”万达物业常务副总裁杜达卫以万达自身举例说,依托整个万达集团旗下的物业服务公司的构想是,在万达广场所在的一二线城市及三四线城市,以万达广场为中心原点,在周边三公里、五公里或十公里为半径的商圈内,对线上的电商形成支持,对其他的物业公司开放平台,共同实现社区O2O。他认为,这其中有很大的想象空间,难点在于如何落地。

作为相对传统的物业管理企业,杜达卫发现,现在市面上出现了大量物业方面的手机应用,他正在思考的问题是,未来传统的服务型企业如何去与线上的工具实现对接。

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