核心观点:

按揭贷综述:整体信贷环境继续稳中微松,热点城市呈现收紧态势。

首套房贷方面:2016年7月,融360监测的532家银行首套房平均贷款利率为4.44%,环比上月下降0.04个百分点。分城市看,一线城市中北上广信贷政策保持平稳,但深圳本月多家银行上调房贷利率。二线城市政策继续分化,其中本月南京多家银行在操作层面上上调首付比例至3成。

二套房贷方面:2016年7月,35个重点城市二套房平均贷款利率仍为5.39%(1.1倍基准),二套房贷利率趋稳。首付方面,融360监测的532家银行中,执行首付4成及以下的有375家银行,占比70.49%。分城市看,本月一线城市二套房信贷政策保持平稳,而热点二线城市信贷政策出现收紧迹象,苏州、南京等地信贷新政落地,上调二套房首付比例(南京上调5%,苏州上调10%)。

上市房企融资综述:融资活动继续活跃,但融资渠道出现收紧迹象。

债权融资:2016年7月份,我们监测的重点上市房企境内银行贷款规模204.13亿元,同比上升88%;信托贷款规模203.4亿元,同比大幅增加283%;委托贷款规模72.29亿元。2016年7月份,公司债成功发债规模462亿,同比下降8%,预案募集规模172亿,较去年同期大幅下降82%。资金成本方面,公司债和信托成本有所下降外,整体资金成本处于低位。

股权融资:2016年7月份,共有苏宁环球、广宇发展、世联行、荣盛发展和卧龙地产5家公司公布了再融资预案,合计预案融资规模284亿元。同时本月共有海航基础和中珠医疗2家公司定增发行成功,共募集资金253亿。此外,本月有广东明珠、金科股份等5家企业非公开发行申请获证监会批准,新城控股和泛海控股的申请获证监会发审委审议通过。

整体来看, 7月份,房企融资渠道依旧多元化,且资金成本处于历史相对低位,加上热点城市库存明显下行催生补库存的融资需求,房企整个融资活动依旧活跃,并且融资结构仍然以低成本的公司债为主。但是,我们需要提示几点变化,7月中央政治局召开会议首次提出抑制资产泡沫,结合土地市场“地王”频出现象,我们认为未来不排除监管层对房企资金渠道进行管控的可能性。实际上,目前部分银行已经收紧开发贷,缩短开发贷周期,同时证监会再次规范再融资资金用途,再融资不得用于拿地、补充流动资金和偿还银行贷款。我们认为需要积极关注后续房企资金渠道的监管政策。