销售增速稳步提升,新开工持续上扬,土地购置热情不减,多角度观测行业韧性仍在。2018年1-6月商品房销售面积为7.71亿平,同比增速3.3%,前值2.9%,单月同比增速4.5%,前值8.0%;商品房销售额为6.69亿元,同比增速13.2%,前值11.8%;平均售价8762元/平米,同比涨幅12.0%,环比微降0.8%。销售热度持续回升,连续2个月单月增速为正,半年度房企冲业绩带动销售热潮。2018年1-6全国房地产开发投资同比增速9.7%,前值10.2%,单月同比增速8.4%,前值9.8%;其中新开工面积同比增速11.8%,前值10.8%,新开工增速持续上扬;房企到位资金同比增长4.6%,前值5.1%;土地购置面积累计同比增速7.2%,前值2.1%,市场供销两端热度持续。

东部地区回暖显著,开工-销售分化缩小;棚改货币化比例下行符合预期,三四线销售值得关注。分地区来看,1-6月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-5.4%/12.8%/10.0%/-1.1%,较前值分别变动1.3/-0.5/0.1/-4.4pct。东部地区销售增速回升,主因区域开发投资热度持续高位,推盘量增加、持续下渗三四线带动市场回暖。根据中指周度高频数据,2018年前27周全国31个样本城市中,一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-21.5%/5.8%/-11.5%,一二线城市销售增速显著回升,三四线增速尚可。住建部于7月12日会议中申明棚改不搞一刀切,未来棚改仍将持续推进,但货币化比例降低将带动三四线增速下行,建议持续关注三四线走势。

新开工持续亮眼,到位资金增速回落,行业面临加速整合。1-6月全国房地产开发投资同比增速9.7%,前值10.2%,增速持续回落,主因去年土地购置的基数效应。新开工面积同比增速11.8%,前值10.8%,单月同比增速15.0%,前值20.5%;施工面积同比增速2.5%,前值2.0%,单月同比增速18.1%,前值18.4%,新开工及施工面积持续高速上扬,在销售目标驱动下,大中型房企加速开工推盘的中观现象得到宏观验证。到位资金同比增长4.6%,前值5.1%,单月同比增速3.0%,前值17.4%,单月增速显著回落至1-4月水平,可见行业资金面压力仍然较大,5月高增速主因按揭贷款高增28%,对比来看4月/6月值分别为0.6%/11.6%。在政策易紧难松的背景下,到位资金增速下行将拖累未来开发投资力度,融资及销售进一步向大中型房企集中带来行业内部加速整合。

标准化融资渠道顺畅,非标到期偿债压力值得关注。按揭贷款端有所放松,居民中长期贷款当月同比增速降幅继续收窄至-4.1%(前值-9.3%),占新增贷款比例上升至25.2%(前值34.1%)。按揭利率保持小幅上行趋势,6月首套房平均利率为5.64%,增幅4bp。债券发行与开发贷均保持正增长,房地产信用债1-6月发行2648亿元(+68%),发债环境较2017年宽松,但募集资金用途仅限于偿还金融机构借款,旨在控制房企加杠杆。融资成本上浮比例较大,房地产1-2年期信托收益率6月为8.00%,较年初增加63bp。从公开数据来看,今年四季度房企偿债与信托到期规模较高,届时销售回款良好与融资能力较强的房企风险较低。

投资建议:行业基本面持续向好,但政策趋严短期难转向,个股机会大于行业机会。建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企,一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势,主推:保利地产,招商蛇口,万科A;二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈,成长性较强且融资渠道顺畅,推荐:新城控股,蓝光发展,阳光城,荣盛发展。由于房产税预期持续加强,看好租售并举政策持续落地,建议关注:光大嘉宝,世联行。