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房地产行业:预计全国销售略降 土地供大于求成交略升

2019-12-10 07:48:00

 

来源:克而瑞证券

投资要点

预计 11 月全国住宅成交略降,10 月库存去化周期略降。(1)样本城市商品住宅供应面积较上月增加,同比增速回升,供应面积环比 31.7%,同比-19.2%,累计同比-6.5%(2)预计全国 11 月商品住宅成交面积略有下降,累计同比在 1.2%左右。样本城市商品住宅成交面积累计同比上涨 2.1%(。3)预计全国 11 月商品住宅成交金额增速略有下降,累计同比在 10.1%左右。样本城市商品住宅成交金额累计同比上涨 15.3%。(4)从狭义和中维两个维度,库存去化周期略有下降;(5)一线、二线、强三四线成交均价回升,弱三四线房价小幅回落。

二线优于强三四线,弱三四线供求风险略改善。(1)一线供应累计同比增速继续下降,成交略有回升,为正,供求基本平衡。供应累计同比-7.3%,成交累计同比 21.3%,累计供求比在 0.99;(2)二线城市供应增速继续下滑,成交增速回落,仍为正,供不应求有所好转。供应累计同比-4.2%,成交累计同比 2.5%,累计供求比在 0.95;(3)强三四线城市供应增速下降,成交增速略有下降,均仍为负,供略大于求。供应累计同比-9.1%,成交累计同比-2.4%,累计供求比在 1.06;(4)弱三四线城市供应增速下降,为负,成交增速略有下降,仍为正,供过于求。供应累计同比-9.1%,成交累计同比 2.7%,累计供求比在 1.21。

重点城市 11 月市场表现:(1)一线/二线/三四线样本城市供应面积累计同比中位数分别为 0.5%/-4.2%/ -11.3%。(2)10 月新开盘去化率,一线城市有所回升,二线、三线城市去化情况分化。(3)一线/二线/三四线累计成交同比中位数分别为 21.4%/8.4%/0.8%。(4)存量去化周期一线 16 个月,二线 13 个月,三四线 12 个月。(5)商品住宅成交均价环比中位数一线 1.0%,二线 0.3%,三四线-2.0%。

358 个样本城市住宅类土地供应累计同比 3.0%,成交累计同比-2.5%,供大于求,土地市场压力显著(1)一线住宅类土地供求增速均下降,仍在高位,累计供求比 1.29,土地溢价率回升至 5.7%,成交楼板价累计同比降低至 17.5%。(2)二线土地供求增速为正,有上升趋势,累计供求比 1.21,土地溢价率回落至 16.6%,成交楼板价累计同比 16.5%,增速小幅回落。(3)强三、四线土地供求累计同比为负,均略有回升,累计供求比 1.33,土地溢价率回落至 10.0%,成交楼板价累计同比为 11.8%,增速有所回升。(4)弱三四线土地供应增速回落,为正,成交增速继续回升,仍为负,累计供求比 1.47,土地溢价率回落至 6.0%,成交楼板价累计同比 5.7%,增速略升。

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