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经营贷“置换”房贷套利? 居民、中介、银行都有风险

时间:2022-09-26 16:04:09

 

来源:互联网

国内存贷利率普遍下行,部分房主提前还房贷的意愿强烈,甚至打起了用更低成本的贷款“置换”房贷的主意,这让善于包装的贷款中介“有机可乘”。

了解到,当下因为经营贷贷款利率普遍低于房贷,不少贷款中介会在推销业务过程中暗示其中“套利”的机会,也有购房者主动寻找相应操作渠道。这一模式在过去炒房客加杠杆炒房时曾“盛行一时”,甚至不少刚需购房者还会通过成本更高的消费贷补足首付款。

不过值得注意的是,这些都属于监管禁止的“资金违规进入楼市”的范畴,一旦贷后被追踪“识破”,不仅会被收回贷款还面临失信风险。另有法律人士表示,如果中间借用空壳公司申请经营性贷款,还可能涉嫌欺诈贷款,银行人员若审核不审慎也会加大内部风险。

经营贷“置换”房贷有花招

三年前刚在北京买房的王强(化名)最近一直在和贷款中介打交道,希望在“少还房贷利息”的问题上找到合适的解决方案。因为相比利率不断走低的经营贷,他手中的房贷利率即使挂钩最新的5年期以上LPR也依然更高。

“现在比较划算的就是经营贷(置换)和(房屋)二次抵押贷款,但都需要名下有公司。”面对王强的咨询,一位贷款中介刘奥(化名)这样介绍。

以北京地区为例,上述两种经营贷的利率最低可以做到3.4%——3.6%,均分为10年期先息后本(前期压力较小)、20年期等额本息两种方式,相比当地首套房4.3%的房贷利率的确更低。从金额来看,二者贷款上限在房屋价值的60%至85%之间。

关于“房贷置换”,几家中介经理都表示最近“很多人在做这个”,他们在这方面也有很多操作经验。根据刘奥介绍,所谓经营贷置换可以通过过桥资金垫资实现还清房贷后,继续还利率更低的经营贷;二次抵押则是直接将正在还按揭的房屋进行二次抵押,以经营用途申请一笔贷款。从正常的借款条件来看,二者均需要借款人名下有房+公司,其中二次抵押要求按揭偿还18个月以上。

结合王强等人的描述和记者咨询,所谓经营贷置换房贷一般需要以下流程:个人携带身份证、房本等资料去银行申请经营贷——中介补充材料——银行根据情况出具批贷函——个人(通过中介)找垫资公司还清按揭——房本解除抵押——银行经营贷放款——个人还清垫资并开始还经营贷。

相比之下,二次抵押的流程则更为简单:个人申请二次抵押贷款——银行审核放款——个人拿资金还清按揭并开始偿还经营贷。

通俗理解,二者的区别主要在于:经营贷置换房贷流程更繁琐,而且成本和风险更高,中间涉及高成本的社会过桥资金;二次抵押流程更简单(一般需要借款100万元以上),但因为资金名义上不能用于偿还房贷,所以需要一定的“掩护”。

这也是中介在其中的关键作用——一是帮助个人寻找借款申请需要的“壳公司”,二是寻找“掩盖”资金流水的第三方公司。以申请经营贷为例,王强了解到通过中介买断一家“壳公司”需要1万元左右。在接收经营贷款项方面,有中介人士向一位客户透露,有至少(与其单位合作的)上千家公司“专门用于收款”,以躲避银行的贷后追踪。

各方动机是什么?

事实上,这些中介人士最初找到王强以及其他客户的方式是电话营销,主要推销的是个人消费类贷款(利率更高),但因为疫情等原因导致大家消费投资观念趋于保守,这一业务的景气度也发生变化,带来一定的业务压力。

尤其是对不少背负房贷的人来说,随着理财净值化转型进而收益率波动加大、股债市场下行导致基金收益不理想,加上年内银行定期存款和大额存单利率多次下调,市面上已经很难找到收益可以覆盖房贷成本的产品。

疫情的持续和反复也影响了不少人的收入及预期,个人提前偿还房贷、减少房贷成本的意愿有所提升。“现在主要是要攒钱、还钱,把家庭支出降下来。”王强粗略算过一笔账,以其当前所剩300万元左右房贷为例,按照当前利率水平,以经营贷置换房贷可以少还约70万元利息。

虽然王强并不知道自己的联系方式是如何泄露的,但他对中介已经从“排斥”进入“试探性咨询”阶段,而最近和他打交道的这些中介人士普遍自称与国内多数银行有合作,其中至少包括四大行。

“咨询和资料筛选,还有我们为您初步制定的贷款方案是在我们这边,但真正的贷款流程是要到银行柜台办理的,这一点您放心。”另一位中介人士对王强承诺,一般单位类型的贷款中介是没有问题的,主要是接受银行(某支行)委托,但也有个人类型的中介主要与个别银行客户经理合作。

此前就有中介人士介绍,因为银行对于部分资质较差或贷款金额较小的客户审核比较麻烦,为了拓展业务会选择与中介合作,让后者能够先一步帮其筛选小额贷款客户并进行资料归集、统一申请放款,从而在流程上更高效。关键是,经过帮助获客和包装服务,中介可以获得可观的中介费。王强接触的一家中介公司明确表示,其在客户端收取服务费的标准是贷款总额的1.5%。

事实上,这一模式在几年前曾是炒房客热衷的“杠杆”工具,但后来随着监管趋严,加上地产环境变化,这一套利模式逐渐式微。而疫情以来,政策对中小微企业的支持力度加大,相应贷款成本不断下行,这让很多中介甚至银行内部客户经理,与有相应需求的客户“一拍即合”。

风险不容忽视

虽然从利息成本来看的确很划算,但王强并没有付诸行动,因为这其中有很大的违规风险:一旦被银行追踪到资金用途不实,这笔贷款会被收回,而且还会影响个人征信。

资金违规流入楼市一直是监管重点打击的领域。近期各地银保监局开出的相关罚单密集,房地产贷款业务管理不规范、房地产授信业务管理不审慎、贷款支付管理与控制不到位,导致个人贷款资金违规流入房地产等是主要原因。

在近期罚单的其他案由中,个人经营贷款贷前调查不尽职,个人消费贷、经营贷违规流入房地产等也出现频繁,其中既涉及大行、股份行的地方分支机构,也有城商行、农商行。

根据从多个中介人士处咨询了解,一般银行会与中介签订相应协议,包括约定中介需要完成多少获客,银行需要为其设定“绿色通道”等。王强咨询过的一家规模较小中介机构的人士表示,可以为其找到比市面上经营贷利率更低的贷款,但贷款方主要是东北地区某村镇银行。

对于王强担心的银行贷后追踪问题,刘奥则明确表示不用担心,后续的事情交给他们(中介)就好。据了解,银行一般会在贷款发出后1个月或3个月内进行资金用途追踪,之后也会定期追踪,因此如果个人是在“买断壳公司”后申请经营贷,一般需要至少持有10年以上。也有中介人士表示,有些银行只追踪第一手,只要在借款1个月之后再用大概率不会出问题。

尽管中介的介绍看起来“天衣无缝”,但并不代表没有风险。有法律人士表示,这一违规操作过程中,除了个人面临贷款被收回、征信受影响,银行面临行政处罚外,如果是居民和中介联手造假申请经营贷,还涉嫌骗取贷款;如果串通银行内部职员,银行工作人员则涉嫌违规发放贷款罪,银行内部的系统风险也会大大增加。

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