和往年一样，今年各大房企的中期业绩会依然选择线上举行。不同的是，过去两年房地产市场持续调控产生的效果，在刚刚发布的一张张财务报表上得到充分体现。优质企业的长期战略与经营质量，在半年报中得以呈现。

2022年8月29日晚，招商蛇口(001979.SZ)披露2022年度中期财报。公告显示，2022年上半年，招商蛇口实现营业总收入575.63亿元，归属于上市公司股东的净利润18.87亿元。2022年上半年，公司“加速去化”与“开源节流”双向发力，开发业务稳中有进，非开发业务聚焦专业化与市场化，进一步深化转型发展。

如何走出未来新格局成为行业关注的焦点，而招商蛇口给出了自己的答案。

2022年是招商蛇口的“品质年”，其中，“品”是持续做优产品质量，提升服务质量，夯实公司品牌；“质”是在新形势下推进“三个转变”落地——从开发为主向开发与经营并重转变，坚持价值导向把握好规模与成长的关系；从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化——全面提升发展质量。

新形势下，招商蛇口深化转型发展，多措并举实现提质增效，以稳健步伐迈向高质量发展。

有市场分析认为，招商蛇口销售韧性好于百强房企，财务稳健，融资优势突出。随着政策持续发力房地产温和修复，下半年板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情，招商蛇口作为央企龙头，销售表现确定性强，业绩布局优良，三条红线稳居绿档，融资优势明显，中长期看好公司投资价值。

开发业务稳健

2022年上半年，招商蛇口业绩关键指标保持行业领先。

数据显示，2022年1-6月，公司累计实现签约销售面积487.51万平方米，累计实现签约销售金额1188.27亿元。整体位列上半年全国房企全口径签约金额排名第6，较去年同期提再升一位。其中，上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明、南通、徐州、烟台、绍兴、中山、无锡、太仓共14个城市进入当地流量销售金额排名前十位，城市深耕成效进一步凸显。

招商蛇口投资管控进一步加强，聚焦“强心30城”，深耕其中“6+10城”，夯实投资质量。1-6月，公司累计获取土地27宗，新增计容建面419.87万平方米，权益面积264.51万平方米。主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。公司持续打造精品计划2.0，强化方案设计质量、施工质量管控，通过推广828技术，利用数字化技术加强精细化施工管理，同时全面推行精益交付管理，全流程提升产品品质。

推进“双百战略”

在持有业务上，招商蛇口聚焦经营性优势赛道，加码“双百战略”逐步落地。作为深耕行业四十余年的龙头与风向标，招商蛇口敏锐洞察行业形势，结合公司实际资源沉淀和发展需要考虑，不断提升存量资产经营效益及资产价值。

2022年上半年，招商蛇口基本完成持有业务“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，在持有业务投资发展与运营管理逻辑上形成管理闭环。

具体来看，集中商业是着重打造的业务主赛道。招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共29个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和重庆等16个城市。据悉，得益于优越的区域位置、精准的项目定位及强势的业态组合，常熟首例滨湖文商旅体综合体常熟琴湖溪里招商率达100%，开业率达91%，开业首日客流破15万人次，经营效益与品牌影响力持续提升。

写字楼方面，上半年，招商局商业房托收购由公司持有的北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。于招商蛇口而言，进一步健全了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，有利于助力公司持有业务的发展。

公寓方面，在多项政策利好下，招商蛇口持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等三大品牌产品体系，通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户资源，加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理能力及品牌价值。

至于酒店方面，招商蛇口首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿选国际酒店已成功揭牌，预计年内正式对外营业。目前，公司运营管理中的酒店共14家，包括国内12家，国外2家；酒店业务全周期操盘管理能力不断优化，打开自有酒店品牌市场知名度可期。

降本成效显著

在业务稳中有进的基础上，招商蛇口“三道红线”全部绿档，尽显强劲综合实力。财报显示，招商蛇口滚动监测三道红线监管指标，截至6月末均处于绿档范围。

与此同时，招商蛇口充分发挥企业信用优秀的优势，在上半年采取了中短期稳杠杆和优结构的融资策略，加码债务结构稳固、风险可控。公司全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。上半年综合资金成本4.1%，较年初降低38BP。

华泰证券(601688)发布的研报显示，截至8月29日，招商蛇口年内境内债券融资规模累计已达188亿，平均利率仅2.99%，其中96亿债券期限不低于5年，包括一笔规模达32亿的ABN，利率为3.5%，期限长达15年。今年上半年公司综合融资成本为4.1%，较2021年下降38bp。

打造标杆园区建设

招商蛇口高质量综合发展的重要板块——园区业务，目前已经布局覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家。公司持续从产品打造和产业集聚两个方面开展标杆园区建设，通过存量园区改造，提升项目品质；通过产业链梳理，引进核心产业并做好上下游资源配套，加快专业化园区的打造。招商蛇口主要运营管理的产业园项目涵盖了网谷、意库、智慧城三大品牌系列，以及创新孵化基地——招商创库。

值得注意的是，随着科学技术的发展，加快数字化转型，赋能主业发展也成为当前新时代的新议题。招商蛇口持续保持科研投入力度，其中数字化工作结合公司业务发展和管理需要，重点围绕“经营管理”、“开发管理”、“持有赋能”、“客户经营”、“智慧空间”五大业务板块规划相应的项目群，深化数字化创新应用，赋能公司业务发展。全面提升各业态的数智化和数据化管理水平，以提高经营效率、优化客户服务为重点，深挖典型场景，打造标杆项目，完善对业务的支撑。

构建绿色人居

作为绿色人居的探路者、实践者和领跑者，招商蛇口聚焦“健康、科技、绿色”，参与建设绿色智慧城市，推动建筑产业化，在低能耗建筑、超低能耗建筑、零能耗建筑等方面持续发力。

上半年，公司在上海的璀璨城市项目成为上海零能耗建筑试点项目，荣获中国建筑节能协会颁发的“零能耗建筑证书”。上半年新增绿色建筑项目28个，新增建筑面积363万平方米；其中绿色二星及以上认证项目19个。截至2022年6月末，公司累计建设绿色建筑项目377个，建筑面积达4602万平米。上半年公司装配式建筑面积达1860.5万平米，占新开工及在建项目面积比例为58.2%。

2022年上半年，招商蛇口积极履行社会责任，妥善落实国家出台的房租减免政策要求，切实减轻服务业小微企业和个体工商户的经营负担。在监管部门出台相关助力中小企业纾困解难促进协同发展的政策后，招商蛇口第一时间成立工作小组，全面仔细研读政策，结合实际情况制定了租金减免的实施细则并扎实落实。截至6月30日，公司经营管理的持有物业中已签约减免租金约为6亿元，减免租政策惠及租户4000余家。