事项:

11月28日, 上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,进一步实行差异化信贷政策。市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》。

平安观点:

调控持续加码,稳定楼市决心坚定:本次政策出台前,10月8日上海曾出台“沪六条”,但相比其他城市国庆调控政策,“沪六条”更多为对此前325新政的强调和重申,加码力度明显弱于深圳、北京等城市。11月杭州、武汉等前期政策力度较弱、房价仍保持较快上涨城市均已进一步收紧调控(杭州、武汉10月房价环比分别上涨3.2%和3.0%)。尽管10月上海房价环比仅上涨0.5%,但从库存和去化周期来看,根据克尔瑞数据,10月末上海可售面积仅125万平米,去化月数仅1个月,短期房价上涨压力依旧较大。本次上海信贷政策进一步收紧,体现了上海政府对于楼市调控的坚持及稳定房地产市场的决心。

预计成交缩量调整,房价高位盘整:本次政策主要调整为购买首套房首付比例由30%提高35%,同时对于名下无房但有贷款记录的首付比例提高至50%。考虑此前北京已要求购买首套普通自住房首付款比例不低于35%,非普通自住房的首付款比例不低于40%;深圳则对于名下无房但有贷款记录的首付比例已提高至50%,本次上海首付比例上调亦为向其他一线城市信贷政策靠拢。截止目前,上海11月日均成交环同比分别下降7%和40%,随着本次政策出台,预计12月成交将进一步回落。从房价角度来看,考虑到上海当前库存周期仅1个月,同时从近期上海楼市草根调研了解来看,由于开发商年内普遍销售任务完成较好,加上预售证及备案价管制,预计年末上海开发商推盘将更加谨慎,价格将维持高位盘整。

投资建议:考虑11月杭州、武汉、成都等多城已连续加码调控,本次上海信贷收紧亦符合预期,对板块投资影响有限。短期来看,板块投资机会仍在于资产配置荒及险资出于年底改善报表动机带来的举牌行情。根据我们的测算,截止三季末保险持有的地产市值比例达3.16%,超过基金(1.74%),成为板块持股市值最大的机构投资者,对板块走势话语权不断提升,建议持续关注险资概念股京投、首开、金融街、金地、招商等个股。其他个股方面:1)考虑恒大入主深深房,关注壳公司标的如沙河、深深房、大龙、粤宏远、京能置业等;2)定增或员工持股倒挂的优质白马新湖中宝、中洲;3)资源型个股招商、城建、及具备安全边际且业绩爆发的转型股万业、宋都、广宇、世联等。