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徐家俊:金地商置销售规模突破了200亿元大关

2017-04-27 17:32:00

 

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在完成对星狮地产的全面要约收购的4年后,金地商置的销售规模终于突破了200亿元大关。

这是迟来的200亿元。金地商置行政总裁徐家俊曾公开表示,2015年底,公司销售规模达到200亿港元。按此计划,如果顺利,200亿元的销售大关金地商置应该在2016年初已能突破。

但事实是,金地商置的2015年的销售规模仅为112亿元,相比2014年的销售金额114亿元不升反降。从114亿元到走出200亿元,金地商置用了2年。

收入结构失衡

4月25日晚,金地商置发布的年报显示,2016年,金地商置的销售金额为201.5亿元,同比增加80%;相应的销售建面为112.35万平方米,销售均价为18000元/平方米。尽管盘子不大,但相比以往,也是创了历史新高。

2016年销售金额的提高直接带来金地商置各项财务数据的改善。

据金地商置2016年年报,公司销售收入为87.1亿元,净利润为13.67亿元,分别同比增加105%和29%。金地商置在年报中指出,收入和净利润的增加是因为物业销售收入上升。同期,公司的毛利率和净利率分别是44.2%和15.7%,高于国内大多数同行。

作为金地集团的香港上市平台,金地商置的定位是商业地产投资、开发和运营平台,弥补金地集团专注住宅开发的不足。令人失望的是,金地商置的住宅销售和商业地产的投资收入占比失衡,且差距继续拉阔。

具体而言,金地商置共分为物业发展和物业投资及管理两个分部。数据显示,物业发展分部收入大幅增加至84.47亿元,占总收入的97%,而2015年物业发展分部的收入占总收入的95%。一年过去,物业发展分部占总收入比不降反升。

同期,物业投资及管理分部在2015年的收入为2.28亿元,占总收入比为5%,而2016年的收入为2.59亿元,占总收入比降至3%。

金地集团和金地商置的发展偏向同质化,金地商置也未能成长为公司官网所提出的“中国精致商业地产引领者”。

金地商置为此作出的努力是,在2016年开展了投资及管理商业园的新业务,并在上海收购4宗土地,用于发展商业园。

为了分散风险和提高收益、寻找新的业务增长点,金地商置还投资了多个美国房地产项目,它们分别位于洛杉矶、纽约和圣何西。金地商置表示,还将在伦敦和香港寻找物业开发或投资机会。

董事长黄俊灿表示,2017年金地商置将朝三个方向发展,一是以一二线城市为落脚点扩大土地储备和销售金额;二是,寻求股权并购和合作机会;三是扩大发展高端商业园业务及建设轻资产商业项目,提高投资回报。

因销售收入的增加,金地商置的账上结余资金从2015年的17.24亿元增加68%至28.93亿元。但与此同时,因购买土地、收购公司,金地商置的债务净额较2015年增加49.08亿元至73.31亿元,债务净额比率由2015年的25%大幅增加至2016年度的63%。

无地开发失语华南

可以预见,未来数年内,房地产开发业务仍将是金地商置的发展重点。金地商置表示,将坚持一二线城市的投资战略。

2016年,金地商置加大投资力度,通过公开的土地拍卖及合作开发等方式取得了19宗土地,总建面为251万平方米,可开发包括住宅、公寓、写字楼及商业园等物业类型。

上述19宗新获取的土地中,有10宗位于长三角、5宗位于美国、2宗位于中部的武汉、还有2宗分别位于华北的太原和天津。

至此,金地商置的土地储备总建面达到1079万平方米,其中23%位于四个一线城市。综合土地储备总量来看,金地商置重仓武汉,其位于武汉的土地储备高达265.3万平方米,占公司总量的24.6%;其次是上海,在上海的土地储备量有101.3万平方米,占比9.4%;第三名是长沙和杭州,总建面约为76万平方米。

值得注意的是,华南两个一线城市广州和深圳的土地储备量偏低。至2016年末,金地商置在广州的土储总建面约为36.3万平方米,在深圳仅有59.1万平方米。金地商置在广深两地相加的土地储备总和占比尚不及10%,2016年更无一个新增项目。

而2015年,金地商置在整个华南只有深圳金地国际公寓一个项目贡献了4.44亿元的销售金额。2016年全年,金地商置在华南仅广州兰亭盛荟一个项目,为公司带来8.9亿元的业绩,合约销售额占总比例仅为4.4%。此外再无其他。

金地商置在华南接近失声,面临无地可开发的局面,但比无地开发更为严峻的是金地商置在深圳的交楼丑闻。

金地商置开发的金地国际公寓在2014年10月开盘,首推单位去化良好,交楼时间是2016年9月。经过2年的开发、装修,金地国际公寓并未令人满意。在验房时,多名业主发现漏水、燃气管道设计缺陷等多个问题,装修恶劣与“精装”标准大相径庭。

业主拒绝收楼后,金地商置继续整改。截止至发稿前,业主李女士告诉第一财经,“整改差不多了,很多都收楼了。但时不时有邻居家出现漏水,漏水问题像个不定时炸弹。”此外,“很多答应没有做,例如走廊公共通道整改和燃气管道整改。”

公司招牌如领地般不可失。深圳一名楼市评论员指出,金地商置在华南需要重筑由商誉和市占率共同组成的话语权。

目前,金地商置未公开2017年的销售目标,不过据最新数据显示,其于2017年前三个月的累计合约销售总额为104.41亿元,已经超过2016年全年50%的销售量。

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