2018年1-9月地产板块主营业务收入同比增长27.9%，较1-6月扩大3.5个百分点；板块净利润同比增长31%，较1-6月回落8.2个百分点。利润率方面板块总体毛利率为34.6%，较去年同期上升3个百分点；板块净利率为11.3%，较去年同期下降1.4个百分点。截至2018年9月，板块资产负债率80.4%，较6月末上升0.4个百分点。现金流方面，2018年1-9月，板块销售商品及劳务的现金流入累计同比上升23.4%，较1-6月扩大2.2个百分点；板块购买商品及劳务的现金流出累计同比上升12.3%，较1-6月下降5.5个百分点。

点评

销售和收入方面，受到调控政策升级及棚改货币化安置放缓的影响，销售增速见顶回落，而由于18年结转16-17年涨价项目，房企收入增幅持续扩大；18年前9月板块销售现金流入和结转收入增速分别为23.7%和27.9%，分别较上季度扩大2.2个和3.5个百分点，其中一线房企的现金流入扩大幅度最大，销售现金流则较上季度小幅收窄。另一方面，统计局数据显示1-9月全国房地产销售同比增长9.9%，9月单月增速首次转负，成交回落会否持续待观察。

盈利水平方面，房企盈利能力延续回升趋势，由于主流房企本期结转的资源主要为2015-2016年行业周期回升期的拿地项目，投资回报率较高，但权益比例下降拉低净利率水平：板块前9月毛利率和净利率分别为34.6%和11.3%，分别较上季度回升3和下降1.4个百分点。受到项目利润率回落和项目权益比例的下滑，板块前9月净利润同比增长31%，较上季度回落8.2个百分点，逊色于收入端。

负债水平方面，房企负债率再创近年新高，截至2018年9月，板块资产负债率80.4%，较6月末上升0.4个百分点；板块净负债率240.8%，较6月末上升87个百分点。另一方面，前9月板块投资现金流出累计同比上升12.3%，较1-6月下降5.5个百分点，其中三线房企收窄幅度最大，显示行业集中继续提升。

展望未来，我们认为房地产企业收入端增速自17年起已连续回升6个季度，由于已售未结资源充足，高增预计将延续；由于拿地及销售价格两端压力，行业利润空间被挤压，未来结算利润率水平也将见顶回落。另一方面，房地产企业间持续分化，一二线房企销售增速和投资力度均大幅高于三线房企；同时随着行业流动性收紧，负债率创近年新高，未来规模房企的优势将更为明显，行业集中度或再度提升。

我们认为近期在行业景气度下行的背景下，行业政策边际宽松的预期愈发强烈，我们对四季度保持谨慎乐观的判断，维持板块强于大市评级，配置机会将逐渐显现，推荐组合：1）龙头房企：万科、保利地产、招商蛇口、新城控股；2）区域主题：华夏幸福、荣盛发展份。建议关注高成长题材：中南建设、金科股份、世茂股份、金融街等。