投资要点：

房地产行业数据：上周（20/12/12-20/12/18）主流45城一手房成交678万平，环比-11%；其中，一二线环比-8%、三四线环比-22%；12月截至上周累计一手房月成交同比+5%，较11月下降7pct；其中一二线同比+7%、三四线同比-1%，分别较11月-6pct和-13pct。上周14个重点城市二手房成交159万平米，环比-12%；12月截至上周累计成交同比+20%，较11月上升8pct。库存方面，上周15城推盘397万平米，环比+25%；对应周成交/推盘比0.60倍，低于7-11月的1.00倍、0.95倍、0.65倍、1.09倍、0.84倍。截至上周末，15城可售面积为1.0亿平米，环比+1.6%；3个月移动平均去化月数为9.7个月，环比上升0.2个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻：中央经济工作会议指出“要解决好大城市住房突出问题”，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展”，“土地供应要向租赁住房建设倾斜”；统计局发布数据，1-11月全国房地产开发投资同比+6.8%，较前值+0.4pct；新开工面积同比-2.0%，较前值+0.6pct；竣工同比-7.3%，较前值+1.9pct；商品房销售面积同比+1.3%，较前值+1.3pct；销售额同比+7.2%，较前值+1.3pct；房企资金来源同比+6.6%，较前值+1.1pct；地方政策方面，佛山商品房预售款全部存入监管账户，预售款优先保障项目竣工；无锡取消江阴、宜兴行政区域内落户限制；福州全面放开落户条件，明年起实现落户、投靠零门槛；青岛发布落户新政意见稿，将全面放宽县域落户限制；广州实施差别化入户政策，七个行政区大专学历可落户。

公司动态跟踪：招商积余收到创毅控股53.5%股份的股权收购建议，拟对此次项目机会进行可行性研究；金科股份发布5年战略规划，力争2025年总销售规模4500亿元；新城控股境外子公司完成4年期4.5亿美元债发行，票面年息4.8%，半年付息一次；华夏幸福完成期限364天3.4亿美元高级无抵押定息债券发行，票面利率10.8%；碧桂园服务以45港元发行普通股1.73亿股，占发行前总股本6.27%；华侨城1-11月累计实现销售金额826亿元，销售面积341万方；南京高科参股投资的华兰股份首次公开发行上市申请获深交所上市委员会审议通过；融创中国附属公司融创服务悉数行使超额配股权，额外筹约11.8亿港元，公司董事与非董事行使购股权导致公司发行新股175万股。

一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌0.34%，沪深300指数上涨2.26%，相对收益为-2.59%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第22位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：西藏城投、新黄浦、绿景控股、顺发恒业、*ST新梅，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为东华实业、实达集团、天津松江、中房股份、莱茵置业。

投资建议：我们依然看好房地产的发展潜力，房企融资新规料将影响供给结构，金融能力的约束和运营能力的倡导，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。