板块行情：上周（1.4-1.8）申万房地产指数下跌2.13%，板块表现弱于大盘（27/28名）。港股房地产板块方面，我们重点跟踪的内房股（剔除物业板块）平均涨幅为-1.66%，物业板块个股表现亮眼，平均涨幅达到10.54%。

行业政策：住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，要求加快发展物业服务；2021央行工作会议召开，要求继续做好“六稳”“六保”，落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。

行业基本面：开年首周我们重点监测城市新房成交环比下降，同比持续上行，二手房成交同比下降；土地市场热度不减，百城住宅土地成交建面同比增长，移动平均供求比进一步下降，平均溢价率小幅下滑。

市场资金环境：2020年全国首套房及二套房的贷款利率相比于2019年均同比下降了31bp，近期央行、银保监会发布通知对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限，房地产贷款规模存在压降的预期。2020年全年累计新增居民中长期贷款5.95万亿元，累计同比增长9.2%，占比新增人民币贷款比重为30.3%。房企动态：上周重点房企相继公布2020年全年销售业绩，绝大多数房企取得同比增长并顺利完成全年目标，同时房企积极利用发债窗口期进行融资，龙湖集团、华侨城A、金融街等企业顺利完成公司债发行。

投资建议：鉴于当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，从中长期的维度来观察，地产板块估值已极具防御价值，一方面板块存在筑底反弹行情，另一方面，当前品牌房企充足的预收账款可保障业绩增长的连续性，并且考虑到土地市场竞争格局的优化，龙头房企潜在利润率存在边际改善的预期，此外，品牌房企较高的股息率使其拥有收益的确定性，因此2021年房地产板块在政策及基本面企稳的大背景下，存在获得超额收益的机会，给予行业“看好”评级。

推荐1）拥有优质土地资源的房地产企业；2）业绩改善、财务指标健康的公司；3）运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。