近期楼市升温的北京通州区迎来了“定制版”限购令。8月14日晚间，北京市住房和城乡建设委员会网站公布了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，《通知》明确要求，已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的北京市户籍居民家庭，将无法购买通州区商品房。

如此少见的针对性强的限购“重拳”，被认为与近几个月来“副都”传闻下通州楼市火爆有关。《第一财经日报》记者14日晚间从房产代理机构获得的统计数据是，刚过去的6月、7月，通州商品住宅成交量已触及2013年的峰值，二手房成交量更是在近三个月内暴增200%，比北京市平均水平快一倍。

本报记者14日晚间和15日凌晨采访得知，《通知》公布当晚已有不止一个上市房企的通州项目“连夜推盘”。受访分析人士普遍认为，基于各房企在通州拿地成本、资金成本不同，剩余货值不一，未来将呈现销售策略的分化，与此同时，一个现实是，通州房价快速上涨的预期之火，将在一夜之间被扑灭，开发商将面临不同程度的去化压力。

急涨将变急跌

经过一下午的传言“预热”后，《通知》14日晚间“落靴”。北京市住房和城乡建设委员会上的官方解读是：为促进通州区房地产市场平稳健康发展，经北京市政府批准，8月14日，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发文，决定加强通州区商品住房销售管理。

《通知》规定，符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房，即没拥有住房的北京市户籍居民家庭，已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年以上的本市户籍居民家庭，已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的北京市户籍居民家庭，在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。

《通知》中最受公众关注的部分，在于对非通州籍北京市民的限购升级。《通知》规定，已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭，“暂停向其出售通州区商品住房”;同样无法在通州购买商品住房的，还包括无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭。

根据《通知》要求，上述规定自《通知》发布次日起执行，即8月15日开始执行，《通知》中的通州区商品住房即包括新建商品住房，也包括二手住房。

重拳背后，是通州楼市的急速升温。近两个月，由于副中心传言带来的利好，通州新盘惜售和涨价现象明显，不乏涨到近4万元/平方米的高价盘，普遍价格也在3万元/平方米左右。来自中原地产首席分析师张大伟数据显示，伴随着一系列利好消息，今年6月、7月，通州70年产权的新建商品房成交量分别突破了1600套、1700套，交易量重回2013年楼市最火热时的高峰，目前市场的库存只有7591套，这一库存量也是最近6年来的低点。

北京我爱我家市场研究中心昨晚给出的统计数据也显示，2015年4月，北京楼市迅速回暖，通州交易上涨更为明显，从原来的月度600套～700套，已经飞升至2000套以上，在北京市的成交比重也从原来不足5%上涨到7月的9.2%，近3个月通州二手房交易量更是暴增200%，比北京市平均水平快一倍。

“原本还打算等着价格涨上来卖掉这套两居室，再加点钱去五环内买个小房子，这下好了，要跌了。”家住通州某新楼盘的“80后”单身女孩聂枚14日晚间对本报记者感慨，自己的房子这回真成了“不动产”，以面积换地段的换房计划被迫搁浅。

针对聂枚的这种担心，北京我爱我家市场研究中心相关负责人对记者表示，《通知》对于通州的房地产交易来说，无疑是当头棒喝，通州二手房价格刚出现挂牌价上涨苗头，还未来得及实现，就被限购升级扑灭;而此次限购升级政策后，急涨的新盘很有可能会急落，通州近期走高的成交量必将迅速回落，甚至低于本轮升温前的成交套数。

开发商连夜抢客

14日下午18时，通州台湖某项目营销总监通过微信朋友圈转发了通州限购新政传闻，并强调50年产权商住公寓不受影响，随后的20时左右，他发下了一张自己公司商住项目的园林照片：“通州区做项目的小伙伴们，大家今晚都辛苦了。”

事实上，该营销总监和他在通州的同行们，的确度过了一个忙碌的夜晚。最忙碌的也许是合生创展在通州的某项目销售员们。该项目14日晚间急急推盘，价格定在3.5万元/平方米左右，最高价格接近4万元/平方米。虽然是精装交房，但价格还是令看房者惊讶。一位已经入住、在售楼处围观的业主告诉记者，售楼处十分热闹，看起来购房者众多，甚至还有附近楼盘销售员来现场截客。她感慨说：“真的会有人买吗”

不管是否真有现场成交，一些开发商选择了在限购新政落地后放手一搏。14日晚间，除了合生旗下项目，旭辉集团旗下通州项目也在21点过后宣布，“今夜起不打烊”，并以“通州核心区”的口号吸引客户。本报记者15日凌晨1时左右拨打该售楼处热线，一位男销售员接听了电话，他告诉记者，他是项目自有销售团队一员，他和同事都还在工作，过了零点后，主要是处理手头的客户资料。当记者问及14日晚间售楼处现场签约情况时，他并没有直接作答，只是称：“现场客户挺多的。”

据该售楼员透露，该项目有别墅产品，但连夜销售的主要是商住公寓，价格在2.45万元/平方米左右。记者再三追问为何高于网上2.38万元/平方米的报价，是否计划调价，他回答说：“不会涨价。”