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9月30日至10月8日，北京、深圳、上海等20个城市相继出台包括限贷限购等楼市收紧政策。

平安观点

多地出台楼市新政，符合近期中央意图。7月末国务院常务会议提出抑制资产泡沫，但8、9月全国百城房价环比仍上涨2.17%和2.83%，延续快速上涨势头。在此背景下，9月30日至10月8日，包括北京、深圳在内的20个城市密集出台限购、限贷等楼市紧缩政策，符合中央抑制资产泡沫的意图。

政策力度整体弱于上一轮调控周期，因城施策仍是主方针。尽管多城市密集出台相关调控政策，但无论限购范围（上一轮为46城市）还是限购力度（部分城市外地人仍可购买一套）整体上仍弱于上一轮调控周期，反映出中央一线城市防泡沫、二线城市稳市场、三四线去库存，因城施策的整体方针。目前沈阳、大连等城市去化月数仍超过20个月，预计后续仍将以去库存为主，同时不排除其它房价过快上涨城市政策加码或加入调控大军行列。短期缩量调整、地产投资或延续低迷。本轮调控涉及的20个城市1-8月成交占全国销售面积的26.1%，占销售额的比重更是高达44.2%。限购限贷叠加高基数、需求透支，预计市场短期将趋于观望，成交量将缩量调整。考虑开发商大多已超额完成全年销售目标，加上整体资金状况良好，开发商短期并无降价促销动力，四季度或难看到房价大幅调整。从历史来看，房价调整亦滞后于成交量。从投资角度来看，不同于上一轮周期，2015年以来投资及新开工增速持续低迷，2016年1-8月房地产投资增速仅5.4%。本次多城市密集调控出台后，预计短期开发商无论是新开工还是拿地热情均将趋于谨慎，后续投资增速仍难见起色。

低利率环境叠加供给端收缩，本轮调整幅度或弱于上一轮。2010-2011年为对冲金融危机释放的过多流动性，央行先后5次上调存贷款基准利率，累计上调幅度达到1.25个百分点。相比2011年利率高点，本轮调控前央行先后8次降息（含2012年两次），累计下调2.21个百分点。除利率环境外，不同于2010年土地购置面积大增，2014-2016年全国土地购置面积持续三年同比下滑，土地购置面积下滑意味未来更少的供应量，因此供需关系亦好于上一轮调控周期。低利率环境叠加供给端收缩，本轮调整幅度或弱于上一轮。

限购限贷仅是延缓需求，中长期走势因城而异。中长期来看，限购限贷等行政手段仅是延缓需求释放，各个城市中长期楼市走势仍跟当地产业及人口结构、经济基础及收入水平、土地供应量等相关。从上一轮限购放开的城市后续量价走势来看，厦门、南京、苏州等城市房价创出新高去化月数持续走低，相比之下沈阳、大连等东北城市由于人口持续流出，去化月数仍高达20个月。

投资建议：短期受调控加码及后续基本面下行的担忧，板块或面临调整压力，但考虑板块低估值低仓位，预计调整幅度相对有限。投资者可逢低布局高股息率低PB的首开、金融街、金地等个股。同时考虑恒大入主深深房，短期可关注地产壳公司尤其是国企壳公司主题性机会，相关标的如沙河、深深房、大龙、粤宏远、京能置业等。其他个股方面，持续关注：1）拥有独特资源禀赋、折价高的招商蛇口、中洲等；2）具备安全边际的转型个股广宇、宋都等；3）央企改革标的南国、华侨城等；4）员工持股倒挂或股权激励解禁的泰禾、皇廷、新湖中宝等。