政策环境综述:年初总体宽松，四季度热点城市调控持续深化

2016年“分类调控，因城施政”的政策主线贯穿全年，政策也在与基本面博弈的过程中由年初的总体宽松(非限购城市下调首付比例，交易税费减免、央行降准)过渡至当前的热点城市持续深化调控。进入12月份，限购再次扩容，逐步向中西部省会城市及东部热点三线城市蔓延。而信贷政策方面，热点城市信贷收紧也逐步由前期的商贷延伸至公积金贷款。

成交市场综述:16年成交创新高，但年末逐步降温

2016年全年成交高位运行，我们监测的43城市商品房成交面积创历史新高，同比增长23%，但全年增速前高后低，四季度热点城市需求端的强调控导致成交显著降温，成交在11月同比首次出现下滑，并且在12月降幅进一步扩大至8%。分城市看，各线城市全年成交均放量走高，一线、二线及三线分别同比增长9%、28%和20%，二线表现显著，但进入四季度各线城市成交热度均回落，12月各线成交分别同比下滑21%、2%和13%，其中二线同比首次下滑。

土地市场综述:全年出让金同比大幅增长，但城市出现分化

2016年土地市场供需总量维持低位，同比继续下滑，但平均楼面价、溢价率大幅攀升，宅地出让金全年同比增长42%。于此同时，各线城市则呈现显著分化，一线城市受制于供给缩量，成交量同比下滑，宅地出让金则同比回落28%，热点二线城市受到房企青睐，成交热度持续攀升，全年宅地出让金同比大幅增长85%，出让金全年占比达61%，创历史新高。而三四线市场供需总量依旧处于低位，但出让金则呈现较大幅增长。进入12月份，供需年末放量，但市场逐步回归理性，楼面价和溢价率环比均回落。

资金环境综述:按揭贷及房企融资前三季度总体宽松，但四季度趋严

按揭贷方面，16年按揭贷总体稳中继续宽松，但11月按揭贷出现收紧迹象，按揭贷利率首次回升，12月首套房、二套房房贷利率则维持稳定，分别为4.45%和5.40%，而首付方面，热点城市逐步提高购房门槛，首套房首付3成、二套房4成逐步成为主流。

房企融资方面，16年房企总体融资活跃，且强调多元化的融资渠道，主要渠道融资规模均增长，但进入四季度市场资金监管趋势逐步加强，我们认为在开发贷、公司债等融资收紧后，未来房企借道券商资管、基金子公司等资管产品进行融资或将受到约束，叠加后续销售回笼周期拉长，我们再次提示需要关注房企的资金状况。