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房地产行业:提升城镇化水平 助力一二线复苏

2019-12-27 20:54:00

 

来源:天风证券

事件:中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》。其中明确,全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策,精简积分项目,确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

有利于破除城乡二元结构、提升非户籍人口的城镇化水平:我国300-500万人口有12城、超500万人口城市(含一线13城),常住与户籍人口差值为1161万人、1880万人(若包含北上广深则为5053万人),短期来看,此次取消落户限制的主要为300-500万人口规模,主要有西安、哈尔滨、青岛、长春、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波等,主要为中等规模的二线城市及个别环一线城市组团,同时要求完善城区常住人口500万以上的超特大城市积分落户政策,主要包括北上广深及武汉、重庆、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳。此次新政,有利于破除城乡二元结构,进一步提升非户籍人口的城镇化水平,包括其享有的公共服务、工资待遇、教育养老等生活工作水平。

有利于推进城镇化到大都市圈化的进程、提升大都市圈人口吸引力:一般认为当城镇率达到75%以后将进入大都市圈化的进程,以韩国日本为例,东京、京都、大阪都市圈人口占日本总人口的61%,面积占比仅为6%。韩国首尔人口占比达到19.5%,面积占比仅0.6%,且都市群中人口年龄结构偏轻。当前我国的总体城市化率60%(常住人口),步入城市化进程的后半段,城市化速度将出现放缓,此次人口户籍政策的放松,为城市化、都市圈化的发展铺平道路。根据十三五规划,着力打造京津冀、长三角、珠三角、成渝、武汉、西安等多个都市圈,上承一线城市人口外溢,下接外来低能级城市人口流入,也是主流一二线开发商及龙头开发商布局的城市,或成为未来人口流入的重要区域,长期支撑房地产市场的发展。参考发达国家,长期城市化率或将稳定在85%左右,对应人口数量约为3.5亿人口,此次户籍放开有利于城镇化率的进一步提升,向大都市圈化迈进,进一步提升大都市圈人口吸引力。有利于一二线房地产市场的稳定复苏、利好龙头及一二线布局开发商:此次全面放松主要是一二线城市的落户政策,而过去户籍政策是重要的地产调控政策,随着此次放松,影响将在于:1)非户籍人口落户后获得购房资格,但目前看户籍与非户籍人口差额相差并不大;2)更重要的是虹吸效应下,低能级城市人口受更高能级城市的医疗、教育等资源吸引落户,将具备购房资格,随政策逐步落地,我们预计在明年一二线城市的购房需求复苏将会更加明显,或将挤占四五线城市交易量,目前调整近三年的一线城市住宅市场已经逐步恢复,二线城市将在人才放松等政策下持续受益,市场恢复将更加明显。长期看,户籍放宽带来的公共服务均衡化,有利于房价的中长期稳定,我们认为中国的城镇化和改善需求仍能带来较大的销售空间,坚定看好中国房地产市场发展。

投资建议:我们长期看好一二线、大都市圈城市布局为主的房企,建议关注:1)龙头:万科、保利地产、金地、融创中国;2)都市圈房企:中南建设、阳光城、招商蛇口、金科股份、龙光地产、美的置业。

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