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未来2年的全国房价格局,已被提前锁定!

2021-05-13 14:09:22

 

来源:米宅

来源:米宅,本文转载已经过公众号授权。

未来楼市的变量,只有4点:

1、土地红利。

2、人口红利。

3、购买力红利。

4、政策大手。

01

土拍大热

10个城市的土拍,吸引了全国人的目光。

最近我看了不下几十篇的鼓吹稿,说什么“土地红利得到最大程度的释放,未来房价一定会暴涨,想要买房的赶紧进场”。这些人,非蠢既坏。

这帮人真是为了卖房,脸都不要了。

原本40度的温水,一下子被干到70度。重庆、杭州、广州、北京、扬州直接烫手,融创中海华润融信拿地热情非常高涨。

说实话,市场烫嘴了。

广州,白云的金沙洲竟然到了4万+,

杭州,1200亿超过郑州一年的财政收入,

重庆,进账635亿,整体溢价率约43%,

北京,虽然溢价只有4%,但是非常难拿,

扬州、无锡直接熔断,都达到了限价,

……

土地上涨、房价上、火速抄底。

有关集中供地的逻辑,跟大家简单梳理一下:

1、地价能涨的城市,还是老三样。广州啊,重庆啊,北京啊,杭州啊,扬州啊,无锡啊,本身就非常热,不是因为土拍热市场热,而是因为市场热土拍才热。

2、大部分的城市都有限价,上不了天。北京有限价,广州有限价,杭州更不用说了,合肥、成都更是限得死死的,扬州无锡直接到了熔断。要是敢突破限价,杭州成都合肥早在3年前都涨疯了,用得着等到现在?

3、二手房不动,新房就必须趴下。最热的城市中,二手房、学区房全都涨上了天:成都的金融城大源攀成钢5万+,合肥的政务滨湖5万+,厦门最热的岛内10万+,4月之后逐渐横盘,流动性变差,倒挂越来越小。

4、住建部的尚方宝剑,还在头上悬着。我估摸着,这几个月应该是没时间管控,但是一旦市场闹得太难看了,这把尚方宝剑可是上斩上海深圳,下斩成都西安,没有人能逃得过去。

成都、合肥、西安即将到来的土拍,大家还担心吗?

孙猴子再厉害,不还是在佛祖的手掌心嘛。

不怕,逃出去再抓回来就行了。

02

人口的红利

这是整个楼市的需求基础,也是最扎实的基础。

有关七普的大量的数据,对于楼市而言,最核心的结论只有几个:

大家不愿意结婚了,

大家不愿意生二胎了,

大家不愿意生孩子了。

看着是不是很绝望?甚至有人断言:

没有新增,楼市必死。

数据从来是任人打扮的小姑娘,很多人在解读的时候,全都是选择性使用数据,看到的市场,得出的结论,还是老一套:

只有净流出的城市,没有未来。

只有净流入的城市,才有未来。

毕竟,孔雀东南飞,人往高处走。

广东、浙江、江苏,这帮人拿着净流入动辄1000万、600万的数据,到处吆喝着只有这些地方才有未来。

广东很强,深圳广州很强,这我承认。

浙江很强,杭州宁波很强,我也承认。

但是他们却完全忽视了一个问题:

为什么湖北10年净流入只有51万,武汉却能稳涨5年?

为什么每年净流入20万的郑州,却干不过旁边的洛阳?

为什么江浙的地市、县市的净流入很少,房价却又高又硬?

都说东北不行了,为什么大连还能保持最高15%涨幅?

这帮人准备用一条理论打天下,完全不记得中国有几百个城市,上千个县市,城市情况错综复杂,根本不可能用一条理论干翻所有的城市。

未来人口红利,肯定不在增量上,而在人口的结构上。

1、只要有钱,都想去北上广深杭。针对全国人,不管是安徽合肥,还是杭州富阳,还是浙江温州,只要你有钱,都可以去杭州。

2、只要有钱,都想去省会城市。针对省内地市,四川人可以去成都,河南人可以去郑州,湖南人可以去长沙(广州也行)。

3、省内购买力最强,待在原地就行。比如浙江温州,一部分的有钱人,可以去上海杭州,但是剩下的有钱人,待在温州本地也是非常好的选择。

每个人都有一个美好的明天。

03

购买力的红利

其实上面的人口问题,就衍生出一个新的问题:

购买力都去哪了?

去了更有价值的地方。

其实就3个:

1、顶级城市,

2、省会城市,

3、都市圈。

就这3个。

很多人说北方很多省会房价可是在跌啊,怎么说他们有价值呢,肯定是有价值的,为什么?

我们以东北的大连为例:

辽宁省10年人口递减了115万。

但是大连本身10年净增了60万。

也就是说,辽宁省的总人口确实是在外流,但是内部的城市结构在发生变化,大连一是吸引省外的人,二是吸引省内地市的人,那就意味了辽宁省内部的地市,流失的人口更多了,不仅要流失到省外,更要流失到省内的好城市,余下的地市更没有价值了。

再比如,长三角、珠三角的很多城市,比如宁波、佛山、温州、嘉兴、盐城、南通,其实内部的人口净流入也很少,但是房价却非常高。

什么原因呢?

购买力才是最核心的原因。

上海强,我们知道是全国人在买,

深圳强,我们知道是全国人在买,

杭州强,我们知道是全国人在买,

广州强,我们知道是全国人在买,

但是佛山呢,珠海呢,宁波呢,南通呢,这些城市为什么也在涨?其中最核心的原因是,城市内部的购买力实在太强了。

比如南通。

这个城市至少90%的房子是被本地人消化的,按照我们的思路,外地人都不去炒的城市,怎么可能有价值呢,我告诉你,非常有价值。

其实最核心的一点就是,本地人在抬高。

对啊,因为本地人也有大量的购买力要释放,他们要自住,他们要投资,再加上完全天量的购买力在支撑,就实现了最核心的一点:

房价抬升。

04

市场的恐惧心理

还有非常关键的一点:

市场的恐惧心理。

这个恐惧心理,可以总结一下:

一个是大放水的资产贬值。

只要放水,没有资产的人,资产少的人,一定面临着被收割的命运,这一点是最值得期待的事情。

一个是收入与房价的严重不匹配。

我说的不是普通人的收入,而是郑爽的日新208万,农民工的日薪200块,中间的差距太大了,这只会加速社会的裂痕。

这个根本不是市场带来的,也不是中介销售的逼定带来的,而是整个市场带来的一种资产贬值的恐慌心理。

越好越强,

越贵越抢,

我给大家举几个例子,你就明白了:

1、最贵的城市,最先涨,涨幅最大。

这一轮上涨最快的的城市中,深圳广州上海杭州南京东莞,全都是最顶级的城市,说的通俗一点,这些全都是房价最贵的城市。

2、最贵的学区房,最先涨,涨幅最大。

成都合肥北京郑州这种城市,二手房是涨价最猛的城市。因为有倒挂,比新房至少高出1万左右,4月分之前的势头在不断抬升。

3、越涨越抢,越高越抢。

江浙的很多地级市、县级市,比国内大部分的省会城市、重点城市都要贵,但是即使这样,这些城市的房价依然非常贵,依然需要抢,这才是最恐怖的地方。

全球很多城市都涨了30%以上,中国涨不涨?全球大放水动辄几十万亿美元,中国会不会通胀?

所谓,富人通胀,穷人通缩。

05

灭霸住建部

这是个紧箍咒。

之前我就在圈子里说过了,20年的市场跟往年完全不一样,尤其是调控的逻辑跟市场的底层逻辑,跟之前任何一年都会有巨大的变化。

一是调控的逻辑。

之前是上有政策下有对策,任你中央什么龙卷风,到了地方都被一顿接化发,消解于无形之中,上有限购下有落户,上有限贷下有放贷,上有限价下有土拍大战,结结实实的堵死了中央的调控。

但是现在不行了,住建部撇开地方,直接站在第一线,广州在涨,灭之,合肥在涨,灭之,成都很热,灭之,西安很热,灭之。效果好不好,至少态度是非常强硬的。

二是底层的逻辑。

之前买房,有两个捷径,也就是BUG。

一个是银行端的经营贷等,一个是政府端的人才落户。这不是降低了城市的门槛,简直直接把门都拆了,就差喊着:

快来啊,快活啊。

但是现在,这些BUG被彻底堵死了,重点城市的经营贷、抵押贷全部暂停,查流水、查贷款、查收入非常严格;最近全国都在严查每个城市的人才落户,南京的,杭州的,深圳的,合肥的,有些都判刑了,也就意味着人才落户的野路子,基本上也被彻底堵死了。

基本上,我们把中国楼市的逻辑给梳理了一下:

1、水往高处走,人往好城市。

2、购买力将聚集在最有价值的城市。

3、土拍溢价带来的巨大市场效果。

4、以及所有人对于资产贬值的恐惧。

只要这4个变量不变,市场就不会发生太大的变化。

什么最好的礼物,只不过都被慢慢标好了价格。

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