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房地产行业:二轮土拍加速推动土地市场复苏

时间:2022-07-28 13:05:55

 

来源:光大证券

6月百城土地成交复苏,单月土地成交建面环比+30.8%,同比-18.5%,同比降幅收窄15.8pct;22城二轮土拍陆续开启,6月揽金超1300亿元

1-6月,百城土地成交建面6.7亿平方米,累计同比-29.2%;成交总价12,584亿元,累计同比-54.4%;成交均价为1,867元/平方米,累计同比-35.5%。地方政府性基金预算本级收入26,070亿元,同比下降29.7%,其中,国有土地使用权出让收入23,622亿元,同比下降31.4%。

根据克而瑞统计数据,6月,TOP50房企新增土地价值总计为1984.2亿元,单月同比下降39.9%,环比上升113%;TOP50房企新增土地建面总计为1154万平方米,单月同比下降78.1%,环比上升103%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据,截至7月19日,已有14城完成二轮土拍,合计供应涉宅地块333宗;其中,成交312宗,成交建面约3064万平,成交总价约3759.7亿元,对应成交楼面均价约12270.7元/平,成交溢价率均值约3.0%。

按城市能级来看,集中供地下一线城市多宗优质地块入市拉动成交总价回升

1)按城市能级划分,2022年6月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为956万平方米、4,970万平方米、9,234万平方米,单月同比分别-0.1%、-35.5%、-7.2%。成交总价分别为1,213亿元、1,146亿元、1,219亿元,单月同比分别+36.4%、-59.1%、-45.6%。成交均价分别为12,686元/平方米、2,307元/平方米、1,320元/平方米,单月同比分别-36.5%、-36.6%、-41.4%。

2)按城市能级划分,2022年6月百城土地中一线、二线、三四线的(住宅类)的成交建面分别为496万平方米、1,818万平方米、2,351万平方米,单月同比分别-20.4%、-55.1%、-48.5%。成交总价分别为1,116亿元、954亿元、916亿元,单月同比分别+31.0%、-60.6%、-50.7%。成交均价分别为22,508元/平方米、5,250元/平方米、3,898元/平方米,单月同比分别+64.5%、-12.2%、-4.4%。一线、二线、三四线(住宅类)成交溢价率分别为5.04%、3.46%、3.95%(5月为0.73%、2.64%、2.65%)。

投资建议:1)2022开年以来,多方释放资金面积极信号,5年期LPR下调20bp,保障房贷款不纳入集中度管理,预售监管资金新办法结构性纠偏,各大行提供并购融资支持,“α风险”修复进入执行阶段。2)与此同时,金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化,部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能,但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3)2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”,3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”,政策路径更加清晰明确;5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策,省级市场自主确定按揭加点下限,独立自主性提升,购房促需求进入实质性执行阶段;后续随着疫情好转,房地产行业供需恢复可期。4)近期市场对房地产板块关注度提升明显,优质龙头房企表现出色,建议关注万科A/万科企业,中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

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