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农民工进城买房有多大

2016-01-04 10:12:00

 

来源:中国经济网

去年底召开的经济工作会议指出,2016年经济社会发展要抓好去产能、去库存、去、降成本、补短板五大任务。其中,突出强调要化解房地产库存,提出加快农民工市民化,扩大有效需求;建立购租并举的住房制度、发展住房租赁市场。那么目前房地产库存压力大在哪儿?农民购买商品房的意愿和能力如何?回购商品房做保障房是否可行?本报采访组以河南省为研究样本,深入进行调研采访。

近来,农民工进城买房成为热门话题,议论者众。其中一个疑问就是:农民工进城买房有多大?

为回答这些问题,经济日报调研组赴河南蹲点调研。之所以选择河南,主要因为河南是我国人口第一大省和劳务输出大省,加上河南出台政策早,在鼓励农民工进城买房方面已经有一些积极探索。

城里人买不了这么多房

调研组先到郑州,再到漯河、濮阳两个省辖市,还到了县级市禹州市和临颍县。每到一个城市,直扑眼帘的无一例外都是高耸的新楼。

这些楼房时髦、洋气,大多高30层左右,颇有点直挂云霄的感觉。多、密、新,构成了我们对河南中小城市房地产市场的初印象。

“河南房地产市场区域分化很明显,县级城市库存压力大,其次是省辖市,郑州压力相对要小很多。”河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说。

据河南省房管部门统计,截至2015年11月底,河南省商品房库存面积11165万平方米,同比增长7.6%,去化周期17个月。这其中,有7个县市去化周期超过36个月,有32个县市去化周期在18个至36个月之间。

按地产界通常的说法,去化周期12个月左右说明供需相对平衡,超过这个点,就会有去库存的压力。

在郑州新区,高楼林立,现代化都市已具规模。

河南正商置业有限公司副总裁郭伟说,郑州市近年住宅供应在整体商品房供应中占比不大,作为省会城市刚性需求很旺盛,所以房价一直稳步上涨,库存压力不大。相比之下,商业用房供应量大,去化速度比较慢,去化周期大约有80个月。

省辖市住宅库存的压力则大了许多。“2014年年中是难熬的时候,全市有7个月销量负增长。为啥?房子,退房的比买房的还多!”濮阳市房地产管理主任宋洪斌说。

数据显示,濮阳市商品房库存量260万平方米,其中市城区库存162万平方米。同时,开发企业资金短缺,意愿不强,固定资产下降。

在漯河,2015年前三季度商品房预售面积168万平方米,同比增长近14%,实际销售78万平方米,同比降低28%。同时还有大量已经形成的在建和待建项目。2013年和2014年该市共批准99个项目,总建筑面积1867万平方米,这些项目虽未全部开工,但已实际形成。“这么算的话,这些已经可以满足全市近10年的需求了。”漯河市住房保障和房屋管理局局长陈兴和说。

对于县级城市来说,去库存的压力更为严峻。2015年上半年,禹州市商品房销售面积同比下降了35.3%,低谷时全市一个月仅卖出40多套房子。目前在售商品房112万平方米,即使按2015年政策推动下销售30万平方米计算,也需要将近4年才能消化。

“房地产牵一发动全身,这么大的库存量靠城里人根本没有办法消化。”李学军说,在这个背景下,河南各地开始探索加快农民工市民化,推动以满足新市民住房需求为出发点的住房制度改革和政策激励。

农民工为啥愿意进城买房

房令江在濮阳市打工已有20多个年头了。他给饭店配菜,每天骑着三轮车穿梭于大街小巷,常常梦想在城里拥有一个属于自己的房子。

当房令江在位于濮阳繁华地段的海斯顿公园和我们谈起这些时,禁不住开心笑起来。2015年7月他刚刚在这里买了一套三居室。

“我们这些外出打工的农民,没有不想在城里安家的。都想让孩子得到更好的,让父母享享城里的福。”房令江说,“这是我们的动力!”

2015年4月开始,濮阳市出台了一系列政策鼓励农民进城购房,要求开发商合理,让利于民。购买首套住房的,每平方米政府补贴150元,还减免交易服务费。

在临颍县天成逸家售楼处外面,偌大的广告牌上打出了楼盘大的卖点:小区配套了幼儿园,明年交付使用,以后还会有初中。公司副总经理邵永宏说,这里的房子70%是的农民购买。

河南省住房和城乡建设厅调查发现,县级城市里农民的购房意愿很高,比例高达60%至80%,对他们来说,买房的大动力是子女和农村青年结婚。

“农民给自个儿花钱可能不舍得,但为了孩子的,他们的购房意愿很高。而且,现在农村结婚已经不是过去的老三件了,要是在城里有房,这媒都好说得很!”濮阳市房地产管理主任宋洪斌说。

2015年10月份,在各地探索的基础上,河南省出台了鼓励农村转移人口住房消费的政策,采取改善金融服务、实施财政补贴、落实子女同城待遇、降低购房成本等措施,促进农民进城购房。

但是虽然有政策上的优惠,农民能买得起城里的房子吗?

房令江说,这次买房,政府补了1万多,自己首付20多万,每月还贷1000多,压力并不大。两口子一块干,算下来,每月家里还有不少节余。

“现在农民工已经更新换代了,有技术的蓝领工人工资很高。比如建筑工地的小工,每天挣300多块是常事。”河南正商置业有限公司营销总经理郭丽敏说,现在他们公司人工成本增加很快,其中很大一部分是农民工工资增长。

从我们走访的情况来看,县级市房价普遍在每平方米3000元左右,如果配以相应的金融支持,很多农民有在城里购房的意愿和支付能力。

创新服务解决贷款难“农民的观念已经改变了,愿意贷款买房。但不少农民工没有固定工作,虽然有还款能力,却提供不了收入证明,没法在银行贷款。城里人买房绝大多数都是贷款,不给农民提供这个金融支持,怎么也说不过去。”漯河市住房保障和房屋管理局局长陈兴和说。

为此,漯河、濮阳等地普遍采取了金融创新的办法,在加强前期调研,确保借款人还款能力的同时,把出具收入证明材料的范围扩大到村委会等机构,让包括摆摊设点的农民工也能顺利办理贷款。从调研掌握的情况来看,90%以上的农民买房时选择贷款。

为给农民提供金融支持,濮阳市准备实施农民购房政府担保,将成立一个政策性置业担保公司,为进城农民买房提供担保。公司运营的一个硬性条款就是,凡农民进城购房首付款比例达到20%,可以享受低的贷款利率。

同时,他们还将有稳定劳动关系的进城农民工纳入住房公积金覆盖范围,在农民工自愿的基础上,强制用工单位和农民工本人共同缴纳住房公积金,农民工也可以申请用公积金贷款买房。

为及时给农民提供购房信息,禹州市把房展会办到了乡里。市里房地产开发协会印制了宣传页,把全市五证齐全的楼盘集中展示,把政府提供的各项优惠政策列出,在乡房展会上宣传发放。在各个村里,也都设了联络员。“在房山镇的房展会上,当天就成交了17套住宅、3套门面房。”禹州市住房和城乡建设局副局长程君伟说。

在临颍县东方国际广场售楼处门口,6辆宣传车一字排开,都是下乡镇营销用的。“我们的楼盘总共490多套房子,现在已经卖了480多套。70%是各个乡镇的客户。”东方国际销售经理韩伟说。

政策支持产生了立竿见影的效果。“2015年上半年全市共销售了448套房子,但7月份政策出台到12月份,卖了1700多套,增加了2倍多。”程君伟说。

数据显示,2015年前10月,漯河市房屋销量73万平方米,平均每月7万平方米。但9月份漯河市实施政策支持后,每月的销量都有15万平方米左右。

多位接受采访的人士表示,鼓励农民工进城购房是化解三四线城市房地产库存的有效办法。按此思路,三四线城市房地产去库存有条件也有能力。

加快新型城镇化进程“表面看,农民工进城购房可以化解房地产库存,但更深层的意义是加快了新型城镇化的进程。”李学军表示,通过政策推动,加快了农民向城镇流动的步伐,提高了城镇化率,起到了一石多鸟的效果。

作为劳务输出的人口大省,河南的城镇化率一直不高。2014年全省常住人口城镇化率45.2%,低于全国54.77%的水平。尤其是户籍人口城镇化率低,仅有22.4%。

国际经验表明,城镇化率在30%到70%之间是城市快速发展阶段。“城镇化是中国现代化的必由之路,农民是中国转型发展的主力军,政府要做的就是创造条件让他们在城市住得下,生活得好。”李学军表示。

在禹州,为迎接进城购房的新市民,专门新成立了9个社区居民委员会。城区的高中合并,成立了两所高标准的高中,增加了、初中的建设数量和规模,在社区增设了医疗服务点。为吸引新市民就业,2014年12月市里还建设了健康产业园。

“让农民进城实际是一套组合拳,倒逼了各项改革的深入推进。”禹州市副市长李清河说。

为了让农民留得下,生活得好,河南加快了户籍制度改革步伐,推动一批具备条件、有意愿的农业转移人口城镇,推进城镇基本公共服务向常住人口全面覆盖。

让农民进城,须让农民没有后顾之忧。为此,河南也加快了农村土地制度改革进程。在各地探索的基础上,河南省已经出台政策,规定凡在城镇购买商品住房或者二手房的,保留进城农民在其原户籍地土地承包经营权不变,宅基地使用权不变,原有集体财产权益不变。濮阳等地开始探索建立完善农民宅基地抵押登记制度,研究制定农民宅基地上的房屋在一定范围内交易等政策。

不少接受采访的人士同时表示,要从全面建成小康社会的高度认识农民工市民化的意义。但这是一个渐进的过程,指望农民一下子都进城不现实,不可操之过急,在政策制定执行过程中要避免变成对房地产的大规模刺激。

此外,农民进城购房是市场化的主动行为,是农民根据自己生产生活需求所做的主动选择,政府的角色是引导和提供服务,要避免在实际操作中越位。

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