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房地产行业研究报告：园区土地增值空间巨大

时间：2016-09-12 15:31:00 来源：

核心观点

投资策略方面,不必悲观和乐观,建立波动底部思维,震荡市下关注有业绩增长的成长股和前期涨幅较少边际改善预期强烈的个股。其一,上海对前期传递楼市紧缩政策的中介机构进行警告式的处罚,中央部委表示积极支持,说明当下热点城市出台房地产调控政策、特别是影响购房需求的调控政策是非常谨慎的,并不构成市场一致预期。其二,地产板块8月份的行情较多是增量资金参与,相当于沉淀了部分的流通盘,个股回调后的买入位置有所提升,难以怎么涨上去怎么跌下来。其三,在政策总量宽松积极的大背景下,部分区域性龙头企业成长速度惊人,它们能用更短的时间突破关键业务指标,中期来看这些个股上涨的确定性很强。

标的选择方面,当前推荐南国置业、泰禾集团、世联行、华发股份、苏宁环球、陆家嘴等,关注上海临港和银亿股份的买入机会。其中,1)南国置业:中报业绩增长翻倍,业绩拐点清晰,整合电建地产变身全国性房企,跟随中国电建涉及经营性园区、地铁上盖和海外项目,国企改革窗口临近;2)泰禾集团:下调定增规模至70亿,股权稀释效应明显改善,今年业绩增长接近翻倍;3)世联行:互联网+、金融服务业务增长超预期,资管服务拓展发力,当前估值偏低;4)上海临港:上海国企改革的最佳进攻性品种,资产注入不断落地,各类政策和主题催化不断,园区土地增值空间巨大。

热点回顾

住建部强调政府调控和市场机制相互促进:9月6日中国住建部在其官网发布了贯彻《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》的实施方案。该方案指出,完善中国房地产宏观调控,坚持分类调控,因城施策。该方案强调,根据房地产市场分化的实际,坚持分类调控,因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进,使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应。同时,建立全国房地产库存和交易监测平台,形成常态化房地产市场监测机制。我们此前一直强调政策和市场的关系是彼此协调、互相适应,不宜用对立的思维思考地产调控政策,住建部的方案符合我们的观点。

税费改革或是化解地王变现难题的突破口:上市房企2016半年报已披露完毕,5家上市房企销售额突破千亿元,前百名房企市场占有率提升至47%。分析认为,随着市场分化现象延续,房地产行业集中度将进一步提高。当前土地价格上升已成为威胁房企盈利能力的核心因素。我们认为,土地价格过快上涨给土地的变现带来很大的不确定性,土地增值税等方面的改革突破可能是化解之道。

重要数据

二级市场销量:上周32样本城市新房销量环比减少21%,同比增长6%,年初累计同比增长29%;环比方面三线样本城市减少5%、环渤海样本城市增长4%,表现相对较强。

三级市场成交:上周26样本城市二手房成交环比减少5%,同比增长109%,年初累计同比增长61%;环比方面,青岛、南宁、扬州、金华、苏州等城市表现相对较强。

板块涨跌幅:上周申万房地产指数微跌0.24%,同期上证综指微涨0.38%。其中阳光股份、海航创新、东方银星涨幅均超过8%;天房发展、电子城、天业股份、浙江东日跌幅超过5%。

模拟组合(每市APP“国金地产”):我们当前持有63%仓位,累计收益率12.8%,持有苏宁环球27%、中航地产22%、泰禾集团14%。

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