作为一个对全球经济增长贡献达到惊人三分之一的经济超级大国，中国的一举一动都牵动着全世界的注意力。在这个增长乏力的世界，只要想到失去来自中国的哪怕一点点动力都会令人不安。

因此，追踪围绕中国的种种脆弱性和未知因素至关重要。在这些因素中，楼市是一个格外重要的主题。这归因于楼市在中国经济中的中心地位和巨大影响，及其看上去的脆弱性。

在中国，楼市发挥了类似经济支点的作用，对中国的银行、重工业、建筑商及家庭有着极大的影响。我们认为，楼市对中国经济产出的直接和间接贡献高达19%。

一项简单的压力测试发现，楼市活动与房价下降10%便会让中国的国内生产总值增速下降多达5个百分点，这基本上是整个国家的经济是增长还是下滑的区别。楼市的重要性由此可见一斑。

那么，明确其重要性之后，中国的楼市真的有那么令人担忧吗？各种坊间传闻和猜测肯定倾向于极度消极的一面，只关注各地的“鬼城”、空置的公寓以及难以承受的房价。

但现实更加微妙。

主要的坏消息是，我们估计，中国29%的城市住宅处于空置状态。这一比例非常高，远高于美国的仅13%。稍令人感到安慰的是，其中多数都已经售出，但空置依然是事实。如果房产投资者突然受到惊吓，可能带来巨大的麻烦。

要使中国的住宅空置率在10年内降至美国的水平，需要将房屋建设的速度立降40%。

进一步的担忧是，中国的住宅投资占GDP的比重比现在的任何其他大国都高，甚至高于日本、韩国在建设热潮时期达到的比例。

然而，这种初步的悲观评估并不能为中国的住房供需动态提供一幅全貌。

从流动角度看，中国的住房实际上是供小于求。中国每年需新建约900万套住房才能满足城市人口增长及拆迁安置的需要。但中国现在每年新建的城市住房还不到700万套。

从短期来看，中国楼市的供应链——从买地、开工建设到完工后进行销售——处处都表现平平。大多数指标都在微微放缓，实际上它们大都略微落后、而不是领先于可持续的需求。

在价格方面，房价正以每年9%的强劲速度上涨，而且涨速稍微呈现放缓趋势。这里不存在供给严重过剩的信号。

从长远角度来看，中国的空置率困境其实有很大的抵消因素。中国城市家庭有2.69亿户，而城市非空置住房为1.81亿套，前者远远大于后者。住房不匹配主要是贫困造成的。随着国家越来越富裕，一宅多户的情况将随之减少。要在未来十年达到美国城市居民户均住房保有量水平——同时使高空置率回归正常——每年住宅建设将需要立即提高31%。

显然，我们不再预测中国楼市即将火爆。由于所涉因素变幻莫测，这样预测似乎有些大胆。但要特别指出的一点是，中国的楼市活动也许并不像乍一看那么平淡。

房价负担能力往往成为中国楼市让人苦恼的另一根源。不可否认，中国大城市的房价收入比呈极端态势，居民杠杆已超过美国水平。这两个因素里都蕴藏着实际危险。不过，如果将中小城市和经济适用房考虑在内，值得担忧的程度将有所下降。