核心观点:

房企到位资金升幅收窄。17年前2月房企资金同比增7.0%,相比16年全年升幅收窄超过8个百分点,其中自筹资金同比大降17.2%,国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别升11.5%、27.1% 及20.4%,定金预收款及个人按揭升幅均有所下降,所占比重也小幅回落,我们认为主要是受地产资金政策收紧及销售放缓影响导致,但考虑到去年的高基数,从绝对量上看并不低。基于近期央行行长及副行长的讲话,我们预计中长期住房贷款政策依然有较大的空间,但短期可能会有所放缓,微观来看以“因城施策”为基调,房价涨幅大的重点一二线城市以“抑制泡沫”的稳健中性政策为主导,而处于去库存阶段的大部分三四线城市政策上可能仍然会比较宽松。

三四线火爆,销面增25.1%。2017年前2月商品房销面创同期历史新高,同比增25.1%,相比16年全年扩大近3个百分点,销额增26.0%,增速收窄8.8个百分点。从我们跟踪的重点城市数据来看,51城前2月新房销量累计同比16.8%,其中二三线城市表现突出,增速分别达到25.3%及26.2%,而一线城市同比降35.4%,考虑到统计局销量增速更高,推测其余三四线城市表现可能更加靓丽。从百城住宅价格来看,前2月房价环比涨幅整体趋稳,17年2月74个三线城市环比升0.83%领涨。我们认为,三四线的火爆表现主要受益于一二线的需求溢出及政策面较为宽松的叠加。考虑到三四线城市销售大幅超预期及政策面维持去库存的基调再次确认,我们上调全年销量的预测由下降7%提升至上升3%。

投资增速8.9%,超市场预期。2017年前2月地产投资增速8.9%,超16年全年2个百分点,创15年3月至今新高,房屋新开工面积、土地购置面积增速也分别达10.4%及6.2%,新开工增速相比16年全年扩大2.3个百分点,而土地购置面积增速由负转正,相比16年全年提升近10个百分点。从我们跟踪的土地数据来看,100个重点城市前2月住宅用地成交建面同样跳涨,由16年全年的1.1%提升至36.2%,一二三线城市中一线、三线表现突出。百城增速远大于统计局土地购置面积增速,其中有口径差异的原因,我们认为也有大部分三四线城市处于去库存阶段,投资动力依然不足的原因。随着销量预期的调整,我们上调投资增速预测由原来的0-5%至6%左右。

投资建议:考虑到14年下半年来楼市火爆的行情,近两年板块财报预计将有不错的表现,而板块估值水平依然处于较低的位置,我们维持板块“推荐”评级。从个股来看,我们维持推荐两条投资主线:1)低估值资源型,包括招商、首开,2)三四线去库存,包括新城、荣盛。