投资要点：

上周（19/07/20-19/07/26）主流 45 城一手房周成交 590 万平米，环比-3%；其中，一二线环比-6%、三四线环比+7%；7 月月成交同比+4%，较 6 月下降 12pct，其中一二线同比+14%、三四线同比-17%，分别较 6 月-10pct 和-16pct，一二线成交仍好于三四线。上周 14 个重点城市二手房合计周成交 147 万平米，环比-5%；7月截至上周累计成交 596 万平米，同比+3%，较 6 月上升 10pct。库存方面，上周15 城推盘环比-21%，成交环比-13%，周成交/推盘比 1.03 倍，高于上周的 0.93 倍，低于 6 月的 1.03 倍；15 城可售面积 7,687 万平米，环比-0.1%；3 个月移动平均去化月数为 8.3 个月，环比上升 0.2 个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。政策方面，央行 7 月 23 日开展 TMLF 及 MLF 合计操作 4977亿元， 7 天内投放 1.2 万亿；土耳其央行将一周回购利率下调至 19.8%，超市场一致预期，俄罗斯央行降息 25 个基点至 7.25%，创一年来新低，流动性继续趋松。需求端，苏州扩大限售范围，洛阳政府出台限价令，长沙住房公积金最低缴存比例由 8%降低至 5%，地方政策高频微调。我们依然认为政策面和资金面已在 18H2见底。我们认为，近期基本面略有走弱，并预计投资逐步放缓、销量二次探底，政策面和资金面却已于 18Q3 见底，并全球流动性宽松预期升温，而估值仍处于低位，

2019PE 仅 4-9 倍，NAV 折价 20-60%，此外，主流房企销售保持稳定，集中度继续提升，中报普遍业绩大幅高增，板块低估值吸引力大幅提升。我们维持开发板块推荐评级，维持推荐：1）一线龙头：保利地产、万科 A、融创中国、金地集团、绿地控股、招商蛇口；2）二线蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展；3）商业地产：大悦城；4）国企改革：首开股份。此外，维持物管板块推荐评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。支撑评级的要点

房地产行业数据：上周 45 个重点城市新房合计成交 589.6 万平米，环比下降3.1%；7月截止上周一手房合计成交 2,400.5万平米，较 6月同期环比下降 5.7%，较去年 7 月同期同比上升 4.2%；其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：+8.0%、-8.7%、-2.4%、+24.8%，当月月成交同比分别为：+5.0%、+15.7%、-17.0%、-17.6%。15 城可售面积为 7,686.7 万平米，环比下降 0.1%；3 个月移动平均去化月数为 8.3 个月，环比上升 0.2 个月。

主要政策新闻：7 月 23 日央行开展 TMLF 及 MLF 合计操作 4977 亿元，央行7 天内投放 1.2 万亿，流动性密集释放；土耳其央行将一周回购利率从 24%下调至 19.75%，超市场一致预期；俄罗斯央行降息 25 个基点至 7.25%，创一年来新低；洛阳政府出台限价令，目前在售项目以 19 年 4 月签约均价为基准价，再售房源价格原则上均不得高于该基准价；苏州扩大限售范围，市区内新房满3 年后方可转让，二手房满 5 年后方可转让；长沙住房公积金最低缴存比例由8%降低至 5%；国务院提出完善土地二级市场转让规则、抵押机制、出租管理等主要任务；北京规划自然资源称 2019 年北京供应住宅用地 1150 公顷，与2018 年 1200 公顷基本持平；上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善三地 2019 年一体化发展工作方案正式签约。

公司动态跟踪：融创中国 2019H1 实现归母净利润 92 亿元，同比增长超 45%，核心净利润同比增长超过 100%；新城控股筹划转让部分项目公司股权及相关债权，目前已有 15 个项目与交易对方签订了转让协议，交易对价合计约为 68.6亿元；招商蛇口和中航善达收到国资委批复，同意中航国际控股将其持有的中航善达 22.35%股权转让给招商蛇口；金科股份拟 10.2 亿平价收购新城控股控制的 2 家项目公司股权；华夏幸福确认成为湖南省衡阳汽车产业新城 PPP 项目的成交供应商。

一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌 1.68%，沪深 300 指数上涨 1.33%，相对收益为-3.01%，板块表现弱于大市，在 28 个板块排名中排第27 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：*ST 新梅、中茵股份、阳光股份、亚太实业、嘉凯城。