近日，国家统计局发布 7 月房地产开发投资数据。

房地产开发投资增速继续回落。2019 年 1-7 月份，全国房地产开发投资 72843 亿元，同比增长 10.6%，增速比 1-6 月份回落 0.3 个百分点。分区域看，除了中部地区房地产开发投资增速加快 0.6 个百分点，其他地区增速均回落，中部地区房地产开发投资存在一定韧性。开发投资增速回落，源于 1）土地投资依旧相对疲软，从 2018Q4 以来，土地市场整体一直相对低迷；2）新开工增速持续放缓；3）行业融资政策有所收紧，房企资金面吃紧，制约了房地产开发投资。未来房地产开发投资预期在新开工的放缓、融资政策收紧的双作用下继续回落。

土地市场依旧低迷。1-7 月份，房地产开发企业土地购置面积 9761 万平方米，同比下降 29.4%，降幅比 1-6 月份扩大 1.9 个百分点；土地成交价款 4795 亿元，下降 27.6%，降幅与上月持平。7 月单月土地购置面积同比下降 36.84%，降幅进一步扩大。在房企融资收紧的情况下，房企拿地投资意愿降低，导致土地购置面积降幅扩大。土地市场呈现分化格局，一二线城市土地市场韧性优于三四线。在稳地价的政策背景下，前期土地市场火热的地区土地政策有所收紧，苏州地区加大了对购地资金的审核管理，流向苏州土地市场的资金将受到严格限制。整体来看，土地市场仍将趋于理性。

房地产销售 7 月单月增速转正，未来销售降温将延续。1-7 月份，商品房销售面积 88783 万平方米，同比下降 1.3%，降幅比 1-6 月份收窄0.5 个百分点。7 月单月销售面积同比增长 1.18%，单月销售增速转正；商品房销售额 83162 亿元，增长 6.2%，增速扩大 0.6 个百分点，其中住宅销售额增长 9.2%。融 360 统计数据显示，房贷利率开始上行，全国首套房贷款平均利率为 5.44%，环比上涨 2BP；二套房贷款平均利率为 5.76%，环比上涨 1BP。随着房贷利率上行，未来房地产销售或将延续降温趋势。开工增速持续放缓，竣工增速收窄。1-7 月，房屋新开工面积 125716万平方米，增长 9.5%，增速回落 0.6 个百分点。其中，住宅新开工面积 92826 万平方米，增长 9.6%，回落 0.9 个百分点。由于商品房待售面积创 2014 年来新低，仍处于下降通道，受低库存推动，新开工增速依然在相对高位，但受到销售疲软和融资端的影响，新开工增速开始趋缓。1-7 月，房屋竣工面积 37331 万平方米，下降 11.3%，降幅收窄0.6 个百分点。竣工增速在 6 月创今年新低后开始收窄，受融资政策收紧影响，房企资金情况专向相对疲软，竣工表现依旧低迷，收窄趋势仍不及预期。但从趋势上来看，2016 年以来新开工增速一直维持高位，施工面积维持相对高位，新开工高增速和施工高位传导至 2019Q4 竣工增速降幅收窄至企稳回升的确定性依旧较大，但回升速度或不及前期预期的乐观。

房地产行业到位资金增速回落。1-7 月份，房地产开发企业到位资金99800 亿元，同比增长 7%，增速比 1-6 月份回落 0.2 个百分点。7 月12 日，国家发改委发文收紧房地产企业海外发债，对房企海外发债用途进行限制，仅能用于偿还一年内到期的海外债，同时加强了信息披露要求。7 月底，央行表示加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。融资政策收紧后，房企境内发债有所回温，融资渠道由信托、海外发债等渠道转向境内发债。但由于境内发债对房企的要求相对较高，整体来看，房企尤其杠杆较高、境内融资能力不足且偿债压力较大的房企资金将受到冲击，未来资金将进一步向规模较大、净负债率较低、信用评级较高的头部房企集中。

投资建议：在稳房价、稳地价、稳预期的背景下，行业整体仍将继续维持平稳，维持行业“同步大市”评级。建议坚守行业中的价值蓝筹，关注弹性标的。建议关注现金流量较为充裕、融资渠道通畅的龙头房企万科 A、保利地产，建议关注行业销售下滑中销售业绩依然亮眼的第二梯队房企中南建设、金地集团。