统计局公布 1-7 月房地产投资和销售数据，销售有所好转，投资及新开工小幅回落，竣工降幅收窄。商品房销售额 83162 亿元，增长 6.2%，增速提升 0.6 个百分点，销售面积 88783 万平方米，同比下降 1.3%，降幅收窄 0.5个百分点。房地产开发投资 72843 亿元，同比增长 10.6%，增速回落 0.3个百分点，房屋新开工面积 125716 万平方米，增长 9.5%，增速回落 0.6个百分点，房屋竣工面积 37331 万平方米，下降 11.3%，降幅收窄 1.4 个百分点。

销售数据短期反弹，不改缓慢回落趋势。7月销售数据有所反弹，考虑到上年同期基数较高，可以认为 7 月数据确有实质好转。我们认为可能原因有二：

一是开发商新开工和推盘积极，供给驱动成交上升，二是 6 月部分房企冲刺半年销售，部分销售计入了 7 月份（这从 7 月环比大幅下降可以侧面印证）。基于此，我们维持销售不会有明显超预期表现的整体判断，预计全年销售额增速约 5%，销售面积增速约-3%。建安投资继续支撑，开发投资不具有大幅回落空间。开发投资的高增速来自土地购臵降幅低于预期叠加建安工程投资双重支撑，由于以上两项主要分项的趋势并未改变，且建安工程投资在房地产开发投资中的占比远高于土地购臵费，因此建安投资的小幅度改善就可以给房地产投资以较大的支撑。因此房地产投资短期内大幅下降空间有限，预计全年会维持在 8%以上。

竣工增速降幅终收窄，基于施工投资预计全年约-3%。我们前期的报告中提出，由于施工投资增速持续修复，因此竣工面积增速修复是趋势性的，不会因为短期数据下滑而改变。7 月单月竣工增速为-0.6%，累计同比降幅亦收窄 1.4 个百分点，初步验证了我们的判断。我们以建安投资增速作为领先指标，测算出竣工面积增速修复的趋势仍将延续，预计全年在-3%左右，转正点有望出现在 2020 年第二或第三季度。

土储充足叠加开工积极，新开工不必过度悲观。开年以来新开工高增的微观背景是开发商土储丰富+对未来市场相对谨慎。我们认为在土储仍然相对丰富、土储结构中三四线占比较多、未来市场预期相对谨慎的大背景下，新开工并不会出现明显回落。

投资建议。销售表现的“相对好”与业绩释放的“绝对好”构成中短期地产股选股的基本因素，推荐金地集团、保利地产、蓝光发展，建议关注阳光城、中南建设。