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公积金个贷率触碰红线 阜阳市暂停“商转公"业务

2021-05-13 09:46:26

 

来源:中国房地产网

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5月11日,阜阳市住房公积金管理中心发布了《关于暂停“住房商业贷款转住房公积金贷款”业务的通知》(下简称“通知”)。

通知称,截至2021年4月底,阜阳市住房公积金个贷率已达到118%,资金超负荷运转,特别是新冠疫情及时得到控制以后,职工的购房需求不断释放,公积金供给侧压力不断增大,资金流动性不足矛盾凸显,启动住房公积金资金流动性风险预警机制势在必行。

《安徽省住房公积金资金流动性风险预警机制实施办法》规定:根据资金运行情况,按照预警级别由低到高,分为一级预警、二级预警和三级预警三个等级:

(一)一级预警:住房公积金个人住房贷款率在85%至90%。

(二)二级预警:住房公积金个人住房贷款率在90%至95%。

(三)三级预警:住房公积金个人住房贷款率在95%以上。

该实施办法明确指出:达到二级预警时,暂停商业银行住房贷款转住房公积金贷款,以缓解贷款资金压力。达到三级预警时,可以在执行二级预警状态下的住房公积金相关政策的基础上,通过实行住房公积金贷款轮候发放政策,控制住房公积金资金流出速度。

目前,安徽省绝大部分城市已暂停“商转公”业务。阜阳市住房公积金资金流动性已突破三级风险预警线,为防范住房公积金资金风险,保证住房公积金制度平稳运行,经阜阳市住房公积金管委会成员单位同意,决定在阜阳全市范围内暂停商业银行住房贷款转住房公积金贷款,实行住房公积金贷款轮候发放政策。同时,商业住房贷款职工每年提取一次住房公积金偿还商贷的政策不变。

对此,专家在接受中国房地产报记者采访时表示,类似暂停“商转公”业务的做法,说明公积金贷款资金池吃紧,适当管控利好公积金流动性的安全。反过来看,这也要求购房者合理安排贷款方式,对于公积金贷款来说,短期会有一定的压力。

“类似收紧的政策在今年很多城市都有,也说明购房市场火爆的情况下,部分风险开始在金融市场如公积金贷款市场上得到体现,需要积极把控。”

“以价换量”的阜阳楼市

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阜阳城南新区开发商竞争激烈,各楼盘也给出了不同的优惠

阜阳,安徽省的一个地级市。

2020年,阜阳市在全省16个辖区中,GDP排名第4,房价第6,虽都不是最突出的,但极具代表性。

根据通知,近几年来,阜阳市房地产市场发展态势良好,资金需求不断增大,阜阳市住房公积金个贷率迅速增长。

这不是阜阳第一次对公积金进行调整。

2020年8月,阜阳市住房公积金管理中心就发布了《关于落实住建部等国家部委有关住房公积金贷款政策的通知》。主要调整措施有两项:一是停止向购买第三套及以上住房的购房者发放住房公积金贷款,二是第二次申请公积金贷款购房的,首付比例不低于50%,并且贷款利率不低于同期首套公积金贷款利率的1.1倍。

在业内看来,2019年,阜阳取消房地产限价政策,为楼市松绑,是阜阳楼市进入向上发展期的重要原因。

在购房者口中,房价和成交量一直居高不下。但是对于真实的阜阳房地产市场来说,区域之间的差异不小。

2021年4月份,阜阳市区共计备案商品房4668套,相较于3月份的3196套,增加了1472套;整体备案面积约54.2万平方米;整体均价8653元/平方米,环比3月下降了约1.8%。

其中,从4月份各区域备案住宅套数来看,城南新区备案房源最多,达到1624套;阜合新区则无任何新房入市加推。

从各区整体备案均价来看,颍州区4月整体备案均价最高,达到9683元/平方米,而备案均价最低的经开区为6671元/平方米,两个区域相差3000元/平方米左右。

今年以来,在备案房源最多的城南新区,亦爆发了机场规模不小的“抢客大战”。

在阜阳,砸金蛋、送家电等楼盘活动值得说的事,送车位、房价直降才是真的促销。

3月,由于城南新区开发商竞争激烈,各楼盘也给出了不同的优惠,华润阜阳中心、祥源城南之星、新华学府庄园等楼盘最高优惠7-8个点,港龙美的云筑买洋房送车位。

特惠房源方面,有的楼盘特惠房源一口价优惠约16万元、每平方米直降近千元。

到了“5·1小长假”优惠的数字再被刷新。

城南新区京师国府推出5套精品特价房,限时最高优惠约20万元/套。各楼盘也相继打出“总裁特批价”“团购价”等“浮夸”的优惠口号。

种种迹象表明,阜阳楼市有那么点“以价换量”的味道。

专家看来,商业贷款转住房公积金贷款,是由于公积金贷款利率低于商贷,转换后可以节省一大笔利息开支。住房公积金可贷房源的范围选择面更广,同时不受开发商银行账号的限制,可以自由选择还款银行。另外,住房公积金贷款购房时首付款比例也相对较低。

“暂停商转公之后,对于当地购房者来说影响较大,居民购房还贷不能再享受公积金贷款的优惠红利,相当于多出一笔利息开支,对于购房者来说是一个利空消息。”陈霄表示。

多城收紧公积金贷款

阜阳并不是今年首个暂停“商转公”业务的城市。

不少城市今年都发布了公积金收紧性政策。

如贵阳、三门峡,启动了流动性风险预警、减少二套贷款的额度、提高二套或二次贷款的首付比例。

鹤壁、江门,放缓贷款速度,实行贷款发放轮候制度。

佛山、江山,调整租房贷款额度的计算公式(涉及租房标准租金和标准面积)、减少公积金的提取额度。

福州、西安、武汉,暂停“商转公”业务、暂缓办理异地贷款。

实际上,近期全国重点城市房地产政策以偏紧为主,一个重要表现就是公积金贷款相关政策在收紧。

对此,专家表示,此类收紧动作,几乎都和公积金流动性不足的问题有关,同时也说明部分城市住房投资过热、公积金出现透支的现象。疫情期间,全国部分重点城市房屋交易市场明显升温,这使得公积金贷款处于高位运行状态。在流动性把控不到位的情况下,公积金资金池将会告急,进而出现无钱可提可贷的风险。

今年3月,贵阳市发布的《贵阳市住房公积金流动性风险管理暂行办法》,对个贷率进行三级分类:

(一)个贷率低于85%为一级响应,属于流动性过剩,应实施积极宽松的住房公积金贷款,加大对购房缴存职工的支持力度。

(二)个贷率在85%(含)—95%为二级响应,应实施稳健的住房公积金使用政策。

(三)个贷率在95%(含)以上为三级响应,应实施适度收紧的住房公积金使用政策。

根据该分类,全国20个城市截至今年一季度末的个贷率数据。在监测的20个城市中,有4个城市位于一级响应阶段,有6个城市位于二级响应阶段,有10个城市已位于三级响应阶段。

10个位于三级响应阶段的城市包括:南通(127%)、合肥(107%)、宿州(104%)、钦州(100%)、芜湖(99%)、洛阳(98%)、衢州(98%)、柳州(98%)、福州(96%)和贵阳(95%)。

专家认为,触碰个贷率红线的城市,需要重点监测和严管。“此类城市应该实施适度收紧的公积金使用政策。”

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