来源：中国房地产网 作者：樊永锋

孝贤大厦，位于鱼台县城核心区，曾是当地政府重点城建工程

鱼台县孝贤大厦，作为山东省济宁市鱼台县地标性城建孝贤文化广场的配套建筑，破产拍卖兜转多年,疑窦丛生，拍案惊奇。

孝贤大厦始于2010年，2015年4月29日由鱼台县人民法院作出破产清算裁定。直到2019年年初启动拍卖，同年9月16日，评估价约为2.175亿元的鱼台孝贤大厦有限公司土地使用权、建筑物资产，经过六轮拍卖，最终以约1.34亿元的低价被当地国资背景的鱼台县鑫兴城市建设开发有限公司(下称鑫兴城建公司)拍得，降幅达百分之四十。结果一出，惊雷四起。

2021年8月末，多位债权人向中国房地产报记者指出，他们认为鱼台县人民法院蓄意拖延孝贤大厦破产清算程序，拖延评估拍卖程序的进行和拖延债权人会议的举行，存在恶意拖延拍卖款发放的嫌疑。

“我们作为对孝贤大厦享有债权的债权人，并且是享有抵押权优先的债权人，至今已过六年没有分配到任何财产，鱼台县人民法院作为对孝贤大厦进行破产清算的法院，存在恶意延缓破产清算程序进行的情况。我们认为(鱼台县人民法院)存在严重违法行为，严重侵害了各债权人的合法权益，政府部门对我们的合理诉求束之高阁，至今没有给予答复。”包括殷某在内的多位债权人认为孝贤大厦拍卖过程“盘剥过甚”。

鱼台县孝贤大厦酒店有限公司是由江苏江都油田通用实业有限公司与鱼台县天工建材有限公司共同投资兴建，当年计划总投资2.6亿元，建设标准为四星级旅游涉外大酒店，是孝贤广场重要的配套项目，也是鱼台着力打造的“孝贤文化”和“孝贤故里”的重点品牌。

据悉，公司法人主体为鱼台孝贤大厦酒店有限公司，成立于2010年6月28日，后因资金不足，于2015年4月宣告破产清算，债务涉及民间借贷、银行贷款、建筑工程款、房屋买卖合同，遂引发债权分配纷争。

2021年9月6日，鱼台县人民法院相关负责人表示：“鱼台大厦原开发商负责人因非法吸收公众存款，已被刑事立案，不便回应。”

鱼台县孝贤大厦主体及外立面工程已完工正在进行内部装潢(工程招标预算2亿元)

孝贤大厦破产始末

2010年开工建设的孝贤广场是鱼台县的地标性建筑，也是鱼台着力打造的“孝贤文化”和“孝贤故里”的重点品牌，作为鱼台的地标性建筑的配套措施，同时，为提高鱼台县接待能力，提升旅游业服务水平。鱼台县孝贤大厦酒店项目应运而生，建设标准为四星级旅游涉外大酒店。

彼时，包括债权人殷某在内的多位投资人觅得投资机会。他们原计划利用手中闲置资金，为鱼台县的经济发展贡献力量的同时，获得合理的投资收益。

“我于2014年将手中1000多万元资金，投向了鱼台孝贤大厦酒店，看着总面积7.8万平方米，主楼26层，高98.8米的孝贤大厦接近竣工，内心充满了自豪感。但事与愿违，不到一年的时间，孝贤大厦于2015年4月宣告破产。”殷某说。

2015年4月29日，鱼台县人民法院做出(2015)鱼破字第2-1号《民事裁定书》，鱼台孝贤大酒店有限公司，截至2014年12月31日,申请人账面资产总额约1.857亿元,负债1.874亿元；申请人另申报尚未结账工程款3800万元及其他各项未入账债务约6202万元。其资产不能清偿到期债务,且资产不足以清偿全部债务，由法院指定山东公明政和律师事务接管破产企业进行破产清算。

当时，包括殷某在内的多位债权人，向破产管理人山东公明政和律师事务所申报债权。孝贤大厦酒店进入破产清算程序。

不曾想一拖数年，2019年2月2日才正式进入拍卖程序，起拍估值总价约合2.175亿元，土地使用面积约1.427平方米(约合21.4亩)，建筑面积约6.105平方米，地下共1层，地上共26层。历经6次降价，最终于当年9月16日以约合1.342亿元拍出。

孝贤大厦多位债权人认为，多次降价拍卖非同寻常，是否合规，让他们充满疑虑。

久拖不决的破产清算，已经让众多债权人顾不得拍卖价格远低于资产估值的问题，只求尽快拿到分配款项，然而，“我的债权申报数额得到了破产管理人确认，破产分配款领取单也已提交，就等着2020年7月17日孝贤大厦酒店债权人会议召开后，领取分配款项。但在债权人会议召开的前一天下午，会议被通知取消，理由是会议参加人数不符合法律规定。”殷某说。

实际情况却并非如此，他表示，当时孝贤大厦的多位债权人均迫不及待等着分配款项，且会议召开时间提前半个多月向债权人通知，并下发网络会议教程指导，各位债权人都已经被拖得精疲力尽，不可能不积极参加此次会议，“这中间有哪些‘猫腻’，不得而知”。

另据殷某了解到，在拍卖款分配过程中，“又多出来了3000多万元的税费需要参与破产分配，更让人怀疑，此次破产清算分配过程有许多不可告人的事情。”

作为债权人，包括殷某在内的多位债权人从孝贤大厦破产清算到拍卖成交，苦等5年时间，“按照法律规定(破产清算分配)早已超期限，一直遥遥无期的等待分配款的领取，再这样拖下去，所有的债权人都将被拖垮。”

当下，多位受访债权人质疑，拍卖所得款项是否还在监管账户中，为何迟迟不进行分配，另外对于此次拍卖有三点核心争议：降价40%拍卖是否合理；资产评估是否严谨；税费、预留资金的合理合法依据是什么？

降价40%的特殊买受人

孝贤大厦于2015年4月29日由鱼台县人民法院作出破产清算的裁定。各债权人收到裁定后，按照法定程序及时向破产管理人山东公明政和律师事务所申报了债权，2016年6月28日收到管理人给予的《债权审查初步意见函》，得到了破产管理人的债权确认。

自2015年4月份孝贤大厦酒店进入破产清算起，直至2019年2月3日才正式进入拍卖程序，当时起拍价约合2.175亿元，中间长达7个多月时间、历经6次拍卖，最终于当年9月16日以约1.342亿元拍出。

根据最高人民法院《关于审理企业破产企业若干问题的规定》第13条，应当按照评估值确定，第一次拍卖最高价未达到保留价时，应当继续拍卖，每次拍卖的保留价应当不低于前次保留价的百分之九十。经过三次拍卖仍不能成交时，人民法院应当将所拍卖的股权按第三次拍卖的保留价折价抵偿给债权人，最多应当是三次拍卖，而鱼台县人民法院竟然进行了六次拍卖，我们认为鱼台县人民法院存在违法行为，并且根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

“由2.17亿元降到1.34亿元，降幅达百分之四十，我们不清楚鱼台县人民法院与中标者鑫兴城建公司到底什么关系，我们债权人不敢主观臆断，但如此低价显然有悖于常理。”他说。

工商登记信息显示，鱼台鑫兴城建公司成立于2015年5月7日，公司以自有资金在政府授权范围内的城乡开发建设。股权穿透该公司实际控制人为鱼台县国有资产管理局。

“孝贤大厦启动破产程序后，鱼台县政府便责成鱼台县国资委设立的开发公司接盘，毕竟是鱼台县政府城建工程重要的组成部分。”一位接近当地政府的消息人士说。

2021年9月6日，记者在孝贤大厦现场从项目安保人员处了解到，孝贤大厦已开始内部装修，招采网2021年8月25日发布的鱼台县孝贤大厦装修工程招标公告显示，该项目采用EPC+O(设计、采购、施工、运营)模式建设，投资金额2亿元，招标人为鱼台县城建公司。

前述优先债权人则指出“买受人鱼台鑫兴城建公司目前未缴纳税费、未完成过户登记的情况下进行装修，显然是不合规的。”

对于鱼台大厦是否已完成转移登记并确权、是否开始装修施工，买受人鱼台鑫兴城建公司办公室工作人员表示需请示领导后回复，至截稿前未做回应。

鱼台县人民法院以原开发商负责人被刑事立案为由，亦未做回应。

草率评估惹争议

资产评估不严谨、错误百出，是债权人质疑的另一焦点。

2018年，受鱼台县人民法院、资产管理人委托济宁京杭房地产资产评估有限公司，做出了济京估字(2018)第A007号评估报告书。

据债权人介绍，鱼台法院选定济宁京杭士地房地产资产评估有限公司,作为有财产担保权的债权人并不知情。

一位不愿具名的债权人指出：“他们评估报告显示的评估价值明显低于市场价,该评估价格作为起拍价，明显侵蚀(有财产担保权的)债权人合法权益。”

他以债权人赵某(原债权人朱某岩,债权转移)为例证，孝贤大厦抵押给赵某的房产证号为鱼房权证鱼台字第201301205号，建筑面积为6091.84平方米，楼层为16-19层，根据济宁京杭土地房地产资产评估有限公司2018年10月25日出具的济京估字(2018)第A007号的房地产评估报告书记载，16-19楼层的单价为3200元/平方米，总价值约1949.4万元，但是根据鱼台县房地产管理局2014年6月10日向赵志出具的鱼房他证鱼台字第201400644号房屋他项权利证显示16-19楼层的评估价值为2802.2万元，同地点同楼层2018年的评估价值竟然比2014年的评估价值低852万余元，其他楼层也与此类似。

“即使是明显偏低的评估价格，侵害了有财产担保权的债权人合法权益，债权人也是在2020年11月9日第二次债权人会议时从贵所人员宣读财产分配方案时才得而知。”前述债权人说。

据阿里司法拍卖网显示，孝贤大厦起拍总价2.17亿余元，经过六次拍卖，并且每次都是大幅度降价，最终以1.34亿余元拍卖成交，起拍价包括每次降价，作为有财产担保权的债权人并不知情，更没有收到资产管理人的通知。“对孝贤大厦的评估价值如此之低及经过多次大幅降价是否履行对债权人的告知义务？是否经过债权人的同意？程序是否合法？”他说。

此外，据评估报告的第6页显示：“地上24-26”楼层，面积4568.88平方米，单价为3200元每平方米，总价约1949.4万元，计算明显错误，之后又于2018年12月23号作出更正申明。如此不严谨的估值错误，加深了债权人对资产管理人(公明政和律师事务所)的质疑：“缘何对关系到每个有财产担保的债权人切身利益的数字都不进行复核就直接公布，其他资产估值是否也存在不严谨的错误？”

对此，资产管理人公明政和律所李国全律师回应称：“目前正在对孝贤大厦的资产及债务进行重新复核。”

多位债权人则认为：“孝贤大厦已经拍卖，买受人已进场施工，重新复核有何意义？只是在拖延时间。”

鱼台大厦优先债权人债权份额

税费、预留金应由谁缴？ 解局障碍重重

孝贤大厦建设过程中产生的税费，应由买卖哪方承担；预留金数额、核算明细的依据也是该次拍卖争议的要点。

前述债权人介绍，根据孝贤大厦破产财产方案，应清偿的破产费用共计约3808万元，其中有约3632.9万元，系税务部门初步核定的孝贤大厦名下房产及土地办理过户手续的税费需要交纳，才能完成过户转让。

根据阿里司法拍卖网2019年9月16日第六次拍卖成交的资产竞买公告第七条明确显示，受让方承担全部变更登记所发生的税费及相关手续费，包括但不限于契税、印花税、过户费等，孝贤大厦的房产及土地办理过户的手续的费用应由买受人承担。

目前，资产管理人制定的分配方案由孝贤大厦有限公司承担，即从1.34亿元拍卖款中扣除，也就是由债务人间接承担该笔税费，且未向债权人解释说明缘由，这是多数债务人难以接受的。

“拍卖成交后至今一年多时间买受人未办理过户登记；孝贤大厦仅拍卖了1.34亿余元，却产生了3632万余元的税，该税费核算的依据是什么？拍卖公告约定买受人承担税费，变为孝贤大厦承担？财产管理人缘何不予说明。”前述债务人质疑道。

对此，资产管理人公明政和律所孝贤大厦破产小组成员康律师也以“孝贤大厦原开发商负责人被刑事立案”为由，婉拒采访。

此外，债务人对预留资金约合1538.2万元是否合理提出质疑，“资产管理人制定的破产财产分配方案第二项预留资金包括七条，每条都没有得出具体数额，为何到最后则预留了约1538.2万元？甚至该费用都计算至小数点了，到底怎么计算的？上述七条每条的费用具体数额、计算方式、及为什么计算至小数点，都没有说明。”

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定(三)第八条规定、《破产法》第58条规定、及关于《公司法》解释若干问题(二)规定，债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据，经管理人解释会调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，债权人有权向人民法院提起诉讼，

前述多位债权人表示，上述多个争议焦点也曾以书面形式向鱼台县人民法院、及上级主管部门提出申请“资产管理人对上述问题予以解释回应，不当之处予以纠正和调整。”均石沉大海。

对于孝贤大厦破产拍卖争议问题,中国房地产报记者将继续关注。