公积金新政的能与不能

住房公积金政策已经成为房地产调控工具箱里不可或缺的重要工具，继广东、内蒙古、杭州、武汉等地收紧公积金政策后，北京出台了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，主要思路依然是通过收紧公积金贷款政策来抑制房地产市场需求，一方面，严控公积金贷款总量，主要是采取提高公积金贷款门槛的办法，一是提高了首付比例，购买首套普通自住房首付款比例不低于35%;二是调整了贷款额度，实行贷款额度与缴存年限挂钩，三是严格了二套房认定，采取“认房又认贷”的双保险;等等。这样一些措施将一些不符合条件的人排除在外，减少对公积金贷款的需求。另一方面，调整公积金贷款结构，不同的城区贷款最高额度不同，试图鼓励北京城六区的户籍人士到郊区去购房安家。在笔者看来，通过最高贷款额度上升10万或20万的做法，其象征意义大于实际意义。因此，公积金贷款政策收紧将更多地体现在总量收紧上。新政各种措施都是之前没有的，北京公积金新政被称为史上最严厉监管，名副其实。

公积金贷款在北京房地产市场中的作用究竟有多大?直觉上看，北京动辄千万的房价与最高120万的公积金信用贷款相处甚远，公积金贷款似乎难以起到大的作用。有些研究根据住房公积金年度报告，按2017年缴存的职工732万人，而公积金发放贷款的住房是5.8万套，公积金贷款人口比例相对较低，从而得出公积金作用有限的结论，其实并不科学，这种以增量来与存量比的计算方法难以揭示真实情况。从另外一组数据看，2017年北京新建商品住房销售4.3万套，二手住房销售13.4万套，加起来一共是17.7万套，而住房公积金个人贷款的住房是5.8万套，占到了全部房屋销售的三分之一左右，比重比较高，应该说公积金在整个房地产需求的融资起到了支撑作用。由此可知，北京公积金新政对整个房地产市场作用不容小视。

对北京公积金新政的影响，很多分析已经很充分，笔者认为可以换个视角，鉴于政策效果的复杂性，有些难以预测，是不确定的、不可预见的，因此可以区分政策的确定性影响和不确定性影响。比较确定的方面是，一是年青人购房的负担加重，贷款额度与缴存额度挂钩，公积金新政对刚毕业的年轻人购房支持十分有限，在中国父母出资金帮助子女购房的家庭传统下，抑制了一部分中低收入家庭子女在北京的购房需求。二是外迁居民购房的负担加重，在“认房又认贷”政策下，外来居民只要在其他城市有房贷记录，在北京购房都会认定为“二套房”，无法享受首套房的优惠条件。综合来看，北京新政会抑制新的人口流入北京，当然，对于富裕家庭而言，买房不需要借助于住房公积金，新政也就不构成障碍，主要是对一些中低收入家庭会带来一定的影响。不确定的方面是，房价不见得会得到抑制，主要原因基于两点：一是商业贷款对公积金贷款的替代效应，根据西南财经大学与中腾信发布的《中国工薪阶层信贷发展报告》，北京市工薪阶层的资产负债率为4.8%，信贷参与率为35%，两项指标在全国均处于较低的水平，之所以这样，抑或北京聚集了富裕家庭，抑或北京地区收入水平高，总之，提升的空间还较大。换句话说，商业贷款对公积金贷款的替代作用较强，即使规定了“月还款额不超月收入6成”，公积金新政收紧对房价的作用相对有限。二是供给难以满足需求，以交易量来计算，2016年北京住房租赁规模与买卖比例为6.2:1，而2017年达到了13.9:1，一年时间增长了两倍，需求依然十分强劲。从供给上看，今年上半年，北京批准上市新房共1.1万套，虽然较16年和17年有所上升，但远低于13年到15年年均2.4万套的水平，总体看，北京房地产供给数量进入了一个较低的历史区间，供需之间还存在较大缺口。因此，公积金新政对北京房地产价格的走势影响难以判断。

“房子是用来住的，不是用来炒的”。市场经济条件下，住房始终具有投资品和消费品的双重属性，严格来说，也存在着住宅的消费市场和投资市场，两个市场之间相互交织，相互影响，这是房价上涨的动力。如何把这两个市场区分开来，抑制住房投资需求，满足住宅消费需求，是解决问题症结的关键，也是住房公积金政策设计的初衷，不能有所偏废。住房公积金本身就是差别化政策，通过对消费需求和投资需求差别对待，为消费需求提供便宜的资金，实现“住有所居”的目标和满足“居者有其屋”的愿望。住房公积金政策的任何改变，都要不忘初心，不应该背离这个根本原则。北京的住房公积金新政的得失，目前谈论还为时尚早，最终还需要时间来检验。北京公积金新政为新一轮更加严厉的公积金政策调整开了个头，但全国各地的情况千差万别，各地的政策也不应该相同，北京的公积金新政不会也不应成为全国各地的样本和标杆。