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厦门地王:集中动工与捂盘观望的“博弈”

2019-08-31 08:32:00

 

来源:互联网

厦门地王:集中动工与捂盘观望的“博弈”

郑炳巽 赵毅

立秋已过,8月中旬的鹭岛厦门,依然热气蒸腾,间或拂面而过的凉风,抵挡不住32℃的高温天气。与这火热天气相似,此时岛外的多处土地上,同样亦是一片热闹景象:头戴安全帽的工人在工地上起伏忙碌,挖土机手臂不时砸向地面,掘出土块为浇筑地基作准备,起吊机发出“呜呜”的声响,把钢材从地面移到半空……

《中国经营报》记者近日前往厦门多地走访发现,从今年以来,岛外的多宗地王陆续动工,2016年在土拍市场上赚足眼球的海沧、翔安地王也在其中,此次同步动工的多个地块,虽然不是地王,但拿地单价与地王实际相差无几,可谓“准地王”。记者发现,2016年之后拍出的地块楼面价已追不上2016年那一批,它们也因此更早开盘入市。

吊诡的是,沉寂数年的地王、准地王,在上马入市之后,普遍采取了“捂盘观望”的做法。有销售人员告诉记者,此举是为了吸引更多购房者前来,拉抬房价。而在“房住不炒”大背景下,融资渠道进一步收紧,成为房企尤其是拥有地王的房企不得不面对的又一难题。

地王“苏醒”

8月16日,记者先后前往海沧区南部新城、马銮湾,翔安区新店、南部新城,集美区等地走访发现,曾经在厦门土拍市场上赚足眼球的多块地王,纷纷启动建设,甚至部分地王已经开盘。

位于海沧区马銮湾的H2016P02地块,2016年时由厦门海投房地产有限公司(下称“厦门海投”)竞得,地块总价19.83亿元,楼面价格3.1万元,但扣除配建楼面价实际达到3.85万元,摘得2016年厦门单价地王头牌。

记者发现,地块正在进行基坑支护作业,2辆挖土机在进行收尾工作,而竖立的6台起吊机为接下来的楼层浇筑做准备。一位工人告诉记者:“这里6月才开始施工,我们工队最初有200多人,早上6点做到天黑收工,现在三分之二都做好了。”

工人表示,施工顺利的话,余下的工程1个月内就可以完成,之后就可以起楼,“这里要建8栋楼,最高31层。”据了解,该地块案名已出,为“海投·白鹭湾”。

与白鹭湾相距32公里外的翔安区南部新城2016XP12地块,由厦门特工开发有限公司(下称“厦门特工”)于2017年厦门首场拍卖会上竞得,地块成交总价7.66亿元,楼面单价高达3.7万元。

记者到达该地时已是傍晚,天空突然下起雨来,但是依然有工人在施工。据工人透露,地块今年3月份开始动工,规划建设9栋楼,目前楼层浇筑与打地基同时进行。工人指着被绿色安全网包裹的几栋建筑告诉记者:“那些正在盖的还要再往上盖,现在浇筑的是最后两栋楼的地基。”

根据工地的指示牌,地块已经定名为“水晶合院”。

另外,与白鹭湾同在海沧区的另一地块H2016P03,近日也传来动作,确定案名为“海投·自贸国际”,并且对外公布了项目效果图,规划21栋高层住宅。该地同样由厦门海投在2016年竞得,成交总价57亿元,楼面单价为3.7万元。

纵观整个厦门楼市,不仅2016年推出的多宗地王、准地王竞相动工,一宗于2018年由厦门国贸集团股份有限公司(600755.SH,下称“厦门国贸”)旗下公司竞得的地块也加入施工队伍,该地编号为J2018P01,位于集美区杏林湾。当时成交总价21.05亿元,楼面单价2.89万元。

该地块楼盘已对外出售,项目名称为“国贸天峯”。售楼处人员透露,地块于今年6月份动工,次月即开盘,目前均价3.85万元,预计2年后交房。

同时,稍早于今年上半年时候动工的地王还有“国贸·远洋·天和”,以及位于翔安区的2016XP08地块。

其中,“国贸·远洋·天和”由厦门国贸与远洋控股集团(中国)有限公司(3377.HK,下称“远洋控股”)于2017年联合竞得,楼面单价3.38万元;翔安区的2016XP08地块,则由厦门龙湖投资管理有限公司与北京首都开发股份有限公司(600376.SH,下称“首开股份”)2016年联合竞得,楼面单价3.7万元。

广东省房地产研究会执行会长韩世同指出:“若按照岛内6~7万元的房价看,地王这个楼面价没有太大问题,但是放在岛外区域,4万元左右的楼面价其实是很难消化的。当然也要看开发的区域和产品的属性,理论上高端的产品,销售难度比较大,但是刚需类的中小户型,面积价值提升的空间不大。”

待价而沽

事实上,多家开发商选择在此时动工,背后指向的是厦门楼市近年来的“冷暖变化”。

2016年之后的厦门楼市转入沉寂期,与当年10月厦门发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》(下称“《意见》”)密切相关。

《意见》从多个方面加码调控,包括:加大中小套型普通商品住房的供应比例;限购的商品住房面积由“144平方米及以下”改成“180平方米及以下”,医社保由“2年内交满一年”改为“3年内交满2年”;提高贷款比例;提高土地出让门槛。

调控政策对厦门接下来的楼市影响立竿见影。

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