华远地产的“去化”之考

【中国经营网注】2009年以来，只有2010年“新国十条”和2011年“新国八条”房地产调控政策出台后，当年华远地产前三季度经营活动产生的现金流量净额分别约-5.33亿元和-2.66亿元，其他年份均为正值，但2014年前三季度，华远地产该数据约为-27.68亿元，同比减少近1905%。

“公司今年前三季度销售业绩确实不好，有三个原因：一是市场比去年差了很多;二是有些项目开发进度影响了开盘的时间，进而对销售业绩有一点影响;三是在北京有很多保障房原本计划会很快开盘，但因为有很多审批环节，也耽误了一些时间。最后一个季度会改善一些。”华远地产相关负责人表示，预计2014年销售签约额不会少于去年，销售签约面积应该也与去年差不多。

据每日经济新闻报道，任志强在外界的关注下挥一挥衣袖潇洒退休，对于华远地产新任掌门人孙秋艳而言，面临的考验之一，则是三季度末接近152亿的存货“堰塞湖”。

《每日经济新闻》记者梳理发现，2009年以来，只有2010年“新国十条”和2011年“新国八条”房地产调控政策出台后，当年华远地产前三季度经营活动产生的现金流量净额分别约-5.33亿元和-2.66亿元，其他年份均为正值，但2014年前三季度，华远地产该数据约为-27.68亿元，同比减少近1905%。

“公司今年前三季度销售业绩确实不好，有三个原因：一是市场比去年差了很多;二是有些项目开发进度影响了开盘的时间，进而对销售业绩有一点影响;三是在北京有很多保障房原本计划会很快开盘，但因为有很多审批环节，也耽误了一些时间。最后一个季度会改善一些。”华远地产相关负责人在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，预计2014年销售签约额不会少于去年，销售签约面积应该也与去年差不多。

前三季销售签约额同比跌21%

10月底，华远地产发布了2014年第三季度经营情况简报，这是其2009年以来首份第三季度经营情况简报。

上述简报显示，2014年前三季度华远地产营业收入近43亿元，同比增长几乎翻番，但归属于上市公司股东的净利润为2.89亿元，同比跌7.54%。

据公开数据统计，今年前三季度，135家A股上市房企共实现归属于上市公司股东的净利润近432亿元，同比下跌3.21%;这是2008年以来，上市房企整体盈利首次出现负增长。

业内人士向 《每日经济新闻》记者表示，上述情况既受到销售不景气的影响，也有降价以求走量的影响。中国指数研究院发布的数据显示，11月百城住宅均价环比下跌0.38%，为连续第7个月下跌，同比下跌1.57%。

对销售不景气体现最为明显的指标就是销售签约额。2014年前三季度，华远地产开复工面积和竣工面积分别约205万和32.4万平方米，同比增长分别达29%和72%;然而完成销售签约额为29.5亿元，同比减少21%。

无独有偶，前三季度营收增长超60%的世茂股份，合同签约金额仅同比增长13%，截至9月末实现全年销售目标的72%;而去年同期合同签约额同比增长44%，并已提前实现全年销售目标。

此外，有公开报道显示，今年前三季度，超过20家品牌房企中，销售完成率低于七成的占70%，部分完成率甚至不到五成。而去年第三季度末，多家重点房企已完成或接近完成年度销售任务。

存货集中于在建工程和土地储备

销售完成率低直接导致存货高企。据《每日经济新闻》记者统计，2009年到2014年，华远地产第三季度末的存货余额分别约为24.54亿元、43.5亿元、67.17亿元、76.88亿元、111.89亿元和151.83亿元，上涨势头强劲。

盛富资本总裁黄立冲等业内资深人士表示，行业内计算上市房企存货消化周期通用的方法是，以今年第三季度末的存货余额，除以去年的平均月销售额(即销售签约额)，计算结果具有比较好的参考意义，而用今年前三季度月预收账款或营业成本做除数时效性更强。

《每日经济新闻》记者发现，华远地产去年完成销售签约额56.1亿元，月销售签约额为4.675亿元。若以此为分母，以华远地产2014年第三季度末151.83的存货余额为分子，存货消化周期是32.48个月。

华远地产今年前三季度预收账款下滑较大，月均为3.56亿元;营业成本约33.74亿元，同比跌逾70%，月均3.75亿元。若以预收账款和营业成本为除数，存货消化周期则更长，分别约42.65个月和40.49个月。

相关调研机构表示，今年第三季度，部分房企库存积压严重，存货消化周期大幅跃升。若按照上述方法计算 (2014年第三季度末存货余额/2013销售签约额*12)，万科、保利地产、招商地产和金地集团消化库存所需时间分别约为24.66个月、26.34个月、26.21个月和22.97个月。

华远地产并没有在第三季报中对存货进行解释，但2014年半年报显示，华远地产存货余额约为144.56亿元，其中开发成本和开发产品分别约134.98亿元和9.58亿元。

“存货增加对于地产公司来说是一件很好的事情，说明公司规模在扩大，最重要的是存货的质量;公司存货中开发产品即现房余额很少，开发成本包括在建工程和土地储备等。”上述华远地产相关负责人称。

半年报显示，华远地产开发成本项下共有14个项目，分布在北京、长沙和西安;其中，北京新通源远项目、长沙地韵项目和长沙人韵项目期末余额共计5.6亿元，没有开工时间和预计竣工时间表。上述业内资深人士表示这几个项目应该是土地储备。